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Steuertipps für Immobilienbesitzer

Selbstnutzer und Mieter: Arbeiten rund um Haus und Hof absetzen

Sofern die Höchstbeträge bei den Vergünstigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen im Jahr noch nicht ausgeschöpft sind, rettet der rechtzeitige Auftrag an Handwerker oder Gärtner die Steuerermäßigung, wenn die Rechnung bis Silvester bezahlt wird. Dabei können Wohnungsnutzer folgende Fördermöglichkeiten in Anspruch nehmen (siehe Tabelle ).

Tabelle
Art der Tätigkeit Kosten sind absetzbar mit
Mini-Job 20%, max. 510 €
Reguläre Beschäftigung: haushaltsnahe Dienst-, Pflege- und Betreuungsleistungen20% der Summe der verschiedenen Aufwendungen, max. 4.000 €
Handwerkerleistung 20% der Lohnkosten, max. 1.200 €
Maximal absetzbar im Jahr 5.710 €
Benötigter Gesamtaufwand 28.550 €

Zur Abgrenzung zwischen haushaltsnahen Dienstleistungen, Handwerkerleistungen und nicht abzugsfähigen Maßnahmen hat das BMF am 15.2.2010 eine umfangreiche Checkliste erstellt (Az. IV C 4 - S 2296 b/07/0003). Die drei Abzugsbeträge können nebeneinander, aber von im Haushalt zusammenlebenden Ehegatten und Alleinstehenden nur einmal geltend gemacht werden.

Sofern die bisherigen Zahlungen schon über dem Höchstbetrag liegen, sollten die weiteren Leistungen erst nach Silvester beglichen werden. Steuerermäßigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen werden von der Steuerschuld abgezogen. Wer keine Steuern zahlt, dem können Steuerermäßigungen bis zu 5.710 € verloren gehen. Insoweit kann es sich lohnen, noch einige steuerpflichtige Einnahmen ins laufende Jahr vorzuziehen.

Die Förderung haushaltsnaher Dienstleistungen gibt es auch für Wohnungen innerhalb des EU-/EWR-Raums, etwa für Ferienimmobilien oder Zweitwohnungen in Spanien oder Italien. Die Steuerermäßigung setzt eine Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Handwerkers voraus. Zwar müssen Rechnungen und unbare Zahlungsbelege nicht mehr der Steuererklärung beigelegt werden. Sie müssen aber vorhanden sein, denn das Finanzamt könnte sie anfordern. Die Ermäßigung kann bereits vorab im Lohnsteuerermäßigungsverfahren angewendet werden. Als Freibetrag wird das Vierfache des maßgebenden Ermäßigungsbetrags berücksichtigt.

Die Pflege und Umgestaltung des selbstgenutzten Gartens ist grundsätzlich steuerlich berücksichtigungsfähig. Zu unterscheiden ist dabei, ob es sich um eine Handwerkerleistung oder eine haushaltsnahe Dienstleistung im klassischen Sinne handelt.

  • Der Abzugsbetrag für Handwerkerleistungen (Arbeitslohn, Anfahrtskosten – Dienstleistung ohne Material) wird auf die Einkommensteuerschuld mit 20% der Aufwendungen, maximal 1.200 €/Jahr angerechnet. Hierzu gehören etwa Maßnahmen zur Gartengestaltung, die eine einmalige Angelegenheit darstellen.
  • Laufende Gartenpflegearbeiten – z.B. Rasenmähen, Heckeschneiden – können mit 20% der Aufwendungen und höchstens 4.000 €/Jahr als haushaltsnahe Dienstleistung von der Einkommensteuer abgezogen werden.

Steuerabzugsmöglichkeiten bei den außergewöhnlichen Belastungen

Aufwendungen für die Sanierung eines selbst genutzten Wohngebäudes können als außergewöhnliche Belastung abzugsfähig sein. Das hat der BFH in Bezug auf ein Eigenheim mit drei zeitgleichen Urteilen vom 29.3.2012 (Az. VI R 21/11, Az. VI R 70/10 und Az. VI R 47/10) entschieden.

Begünstigt sind hierbei folgende Aufwendungen für Sanierungsmaßnahmen an einem selbst genutzten Gebäude (bei Fremdvermietung liegen Werbungskosten vor):

  • Durch die Baumaßnahmen werden konkrete Gesundheitsgefährdungen behoben – z.B. eine aufwendige Sanierung eines asbestgedeckten Dachs;
  • Beseitigung von Brand-, Hochwasser- oder ähnlich unausweichlichen Schäden – beispielsweise nach Befall eines Gebäudes mit Hausschwamm;
  • Behebung unzumutbarer Beeinträchtigungen, die vom Gebäude ausgehen wie z.B. Geruchsbelästigungen.

Schädlich für den Steuerabzug wären jedoch die nachfolgenden Umstände:

  • Der Grund für die Sanierung war beim Erwerb des Grundstücks bereits erkennbar.
  • Der Schaden war vom Eigentümer selbst verschuldet worden.
  • Mögliche Ersatzansprüche gegen Dritte Personen oder Firmen decken die Kosten.
  • Der Abschluss einer allgemein zugänglichen und üblichen Versicherung wurde unterlassen.
  • Es liegen Kosten für übliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor. Das sind dem gewöhnlichen Wertverzehr geschuldete Baumaßnahmen, die üblicherweise anfallen.
  • Es gibt enorme Vorteile aus einer Erneuerung des Gebäudes.

Die Aufwendungen zur Sanierung eines mit Hausschwamm befallenen Gebäudes können im Einzelfall ein – steuerlich begünstigtes – unabwendbares Ereignis sein, wenn der Befall unentdeckt bleibt, die konkrete Gefahr der Unbewohnbarkeit eines Gebäudes droht und aus der Notlage heraus wegen der Schäden eine aufwendige Sanierung durch den Hausbesitzer erfolgt, wie bei einem klassischen Wasserschaden. Ähnlich sieht es bei der Asbestsanierung eines Wohnhauses aus. Ob aber Sanierungsarbeiten an asbesthaltigen Gebäudeteilen nötig waren, ist nicht anhand der abstrakten Gefährlichkeit von Asbestfasern zu beurteilen, betont der BFH. Die steuerliche Anerkennung der Sanierung erfordert zumindest eine von einem Gegenstand des existenznotwendigen Bedarfs wie des Wohnhauses ausgehende konkrete Gesundheitsgefährdung. Hierzu hat der Steuerpflichtige nachzuweisen, dass er sich den Aufwendungen aus tatsächlichen Gründen nicht entziehen konnte, wobei kein vor Durchführung dieser Maßnahmen erstelltes amtliches technisches Gutachten erforderlich ist.

Es handelt sich auch um die Beseitigung einer konkreten Gesundheitsgefährdung, wenn diese einem Familienmitglied drohte. Deshalb ist auch der Umstand von Bedeutung, wenn etwa die Sanierung zu Gunsten eines Kindes oder des Partners des Hauseigentümers erforderlich gewesen ist. Denkbar ist zum Beispiel, dass vorhandene Holzschutzmittel für die Atemwegserkrankung von Sohn oder Tochter ursächlich waren. Da es sich bei der Sanierung des Gebäudes nicht um Aufwendungen im Krankheitsfall handelt, bedarf es dazu keines Nachweises der Erkrankung.

Private Hausbesitzer können mehr Vorsteuer geltend machen

Eigentümer von Eigenheim oder Mietimmobilie mit einer Fotovoltaikanlage auf dem Gebäude erzielen dadurch, dass sie umweltfreundlichen Strom erzeugen, in Höhe der vom öffentlichen Netzbetreiber gewährten Vergütung Einnahmen aus einer gewerblichen Betätigung.

Hierbei ermitteln sie den Gewinn durch den Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben, sie müssen keine Bilanz erstellen. Durch das Betreiben einer Solaranlage wird der private Hausbesitzer auch zum Unternehmer, wenn er nicht mehr als 90 Prozent der erzeugten Energie selbst für die eigenen vier Wände verbraucht. Denn ausreichend für die Zuordnung eines Gegenstands zum Unternehmensvermögen ist, dass er zu 10 Prozent unternehmerisch genutzt wird. Er kann dann die komplette Vorsteuer (zur Vorsteuer Definition) aus Kauf und den Einbaukosten beim Finanzamt geltend machen, sobald die Leistung erfolgt ist und die Rechnung über die Einbaukosten vorliegt.

Der BFH hat sich in drei Urteilen vom 19.7.2011 grundsätzlich zu den Voraussetzungen und zum Umfang eines Vorsteuerabzugs im Zusammenhang mit der Installation einer Fotovoltaikanlage geäußert, soweit es um die Kosten für das Gebäude selbst geht. Dabei hatte der BFH über folgende Sachverhalte zu entscheiden:

Ein privater Stromerzeuger installierte eine Anlage auf dem Dach eines nicht genutzten Schuppens. In diesem Fall kann er den Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten des Schuppens nur teilweise beanspruchen, nämlich nur insoweit, als er das gesamte Gebäude für die Stromlieferungen unternehmerisch nutzt (Az. XI R 29/09).

Im zweiten Fall installierte der Hausbesitzer eine Solaranlage auf dem Dach seines Carports, den er zum Unterstellen eines privat genutzten Pkw verwendete. Hier konnte er den Carport insgesamt seinem Stromerzeugungs- Unternehmen zuordnen und war nach der Rechtslage bis 2010 in vollem Umfang zum Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten des Carports berechtigt. Allerdings musste er dann die private Verwendung des Carports als sog. unentgeltliche Wertabgabe versteuern (Az. XI R 21/10). Nach einer am 1. Januar 2011 in Kraft getretenen Änderung ist der Vorsteuerabzug in derartigen Fällen nur noch teilweise möglich, soweit Gebäudeaufwendungen auf die unternehmerische Verwendung entfallen.

Ein weiterer Sachverhalt betraf das Dach einer schon vorhandenen,leer stehenden Scheune. Diese ließ der Besitzer neu eindecken und installierte sodann eine Anlage auf dem Dach. In diesem Fall kann der Stromerzeuger den Vorsteuerabzug aus den Aufwendungen für die Neueindeckung des Dachs nur teilweise beanspruchen, nämlich nur insoweit, als er das gesamte Gebäude für die Stromlieferungen unternehmerisch nutzt.

Hier gilt die 10-Prozent-Grenze der unternehmerischen Nutzung nicht, weil es nicht um Herstellungskosten eines gelieferten Gegenstands geht, sondern um Erhaltungsaufwendungen in Form von Dienstleistungen (Az. XI R 29/10).

Den unternehmerischen Nutzungsanteil an dem jeweiligen Gebäude hat der private Hauseigentümer in seiner Eigenschaft als Unternehmer im Wege einer sachgerechten und von der Finanzverwaltung zu überprüfenden Schätzung zu ermitteln. Dabei kommt ein Umsatzschlüssel in Betracht, bei dem ein fiktiver Vermietungsumsatz für den nichtunternehmerisch privat genutzten inneren Teil des Gebäudes einem fiktiven Umsatz für die Vermietung der Dachfläche an einen Dritten zum Betrieb einer Solaranlage gegenübergestellt wird.

Gemischt genutzte Immobilie - Keine Hoffnung mehr auf höheren Vorsteuerabzug

Nach § 15 Umsatzsteuergesetz (UStG) muss die Vorsteuer aus den Kosten für den Bau oder Kauf eines Hauses nach der Fläche aufgeteilt werden, wenn die Immobilie sowohl für umsatzsteuerpflichtige als auch für umsatzsteuerfreie Zwecke verwendet wird. Das betrifft in der Praxis Fälle, in denen Räume an andere Gewerbetreibende vermietet oder für den eigenen Betrieb genutzt werden und der Rest zu Wohnzwecken ohne Umsatzsteuer vermietet ist.

Der BFH hatte hierzu dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) die Frage zur Vorabentscheidung vorgelegt, ob Deutschland berechtigt ist, für die Aufteilung der Vorsteuern aus der Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes vorrangig einen anderen Aufteilungsmaßstab als den Umsatzschlüssel vorzuschreiben (Beschluss vom 22.7.2010, Az. V R 19/09). Es erschien den BFH-Richtern europarechtswidrig, die Vorsteueraufteilung ausschließlich nach der genutzten Fläche vorzunehmen, wie im deutschen Umsatzsteuerrecht geschehen. Wäre eine Aufteilung auch nach dem Umsatz zulässig, müssten Vermieter ihre bezahlte Vorsteuer nicht zwingend nach den Flächenanteilen des Gebäudes verteilen, sondern könnten sich unmittelbar auf die für sie günstigere Regelung im europäischen Gemeinschaftsrecht berufen.

Der Umsatzschlüssel war übrigens in Deutschland vor 2004 ausdrücklich erlaubt und ist in der Praxis meist lukrativer, weil die Mieteinnahmen aus umsatzsteuerpflichtig überlassenen Geschäftsräumen oft höher ausfallen als die für private Wohnzwecke vermieteten Räume. Dies soll ein praktisches Beispiel erläutern.

Beispiel:

Der Hauseigentümer hat ein Wohn- und Geschäftshaus neu errichteten lassen. Dafür hat er neben den Baukosten 150.000 € Umsatzsteuer bezahlt. Das Erdgeschoss ist nach Fertigstellung an eine Firma für monatlich 2.000 € plus Umsatzsteuer vermietet und das Obergeschoss für 1.000 € an eine Familie zu Wohnzwecken. Diese Überlassung ist steuerfrei. Beide Etagen weisen die gleichen Flächen auf.

Aufteilung laut Umsatzsteuergesetz (nach Fläche):
Anteil der steuerpflichtigen Verwendung 50%
Vorsteuer-Erstattung 150.000 € x 50% 75.000 €
Aufteilung laut Europarecht (nach Umsatz):
Umsatzanteil steuerpflichtige Vermietung 2.000 von insgesamt 3.000 €66,67%
Vorsteuer-Erstattung 150.000 € x 66,67%100.000 €
Vorsteuer-Erstattungs-Plus25.000 €

Der BFH begründete seine Zweifel mit dem Inhalt der Mehrwertsteuer-Richtlinie, die für EU-Staaten verbindlich ist. Hiernach ist der Umsatzschlüssel, also die Aufteilung nach den Mieten, der Regelmaßstab, soweit Immobilien sowohl für Umsätze mit und ohne Vorsteuerabzug verwendet werden.

Der EuGH hat aber jetzt mit Urteil vom 8.11.2012 (Rs. C-511/10) entschieden, dass Deutschland die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden nach dem Flächenverhältnis vorschreiben darf. Voraussetzung sei jedoch, dass das Flächenverhältnis eine präzisere Bestimmung gewährleistet als die Umsatzmethode. Es ist nunmehr Sache des BFH zu prüfen, ob diese Voraussetzung erfüllt ist.

Im Rahmen einer Steueränderung ordnete der Gesetzgeber an, dass ab 2004 eine Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel nur noch dann erfolgen darf, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Da bei Häusern über eine Aufteilung nach dem Flächenschlüssel eine wirtschaftliche Zurechnung möglich ist, schließt die Gesetzesänderung eine Anwendung des Umsatzschlüssels beinahe immer aus.

Steuertipps für Immobilienbesitzer: Einnahmen und Aufwendungen verschieben

Je nach individueller Progression des Hausbesitzers kann es sich lohnen, Mieten und Werbungskosten (zur Werbungskosten Definition) gezielt auf 2012 oder 2013 zu verlagern bzw. vorzuziehen. Maßgebend für die Steuer ist das Zu- und Abflussprinzip, also wann Rechnungen bezahlt werden und Mieten aufs Konto fließen. Dabei ist zu beachten, dass regelmäßig wiederkehrende Zahlungen ins wirtschaftliche Entstehungsjahr gehören, wenn sie zwischen dem 21.12.2012 und 10.1.2013 fließen.

Die Januar-Miete wird am 28.12.2012 bezahlt. Sie gehört zu den Steuereinnahmen 2013. Erfolgt die Zahlung hingegen am 15.12.2012, wird sie noch 2012 versteuert. Ähnlich sieht es bei den Werbungskosten aus. So führt z.B. eine nach dem 20.12.2012 vorausgezahlte Leasingrate für den Januar 2013 zu keinem steuerwirksamen Aufwand in 2012 mehr, sondern erst nach dem Jahreswechsel.

Zu den regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben gehört auch die Umsatzsteuer für Dezember, die Vermieter bis zum 10. Januar entrichten. Wird dem Finanzamt eine Einzugsermächtigung erteilt, gilt die Umsatzsteuer unabhängig vom Zeitpunkt der Bezahlung als am 10. Januar abgebucht (OFD Rheinland, Erlass vom 29.6.2009, Az. S 2142 - 2009/0003 - St 142).

Zur Einkunftsverlagerung können Hausbesitzer anstehende Renovierungsarbeiten an vermieteten Gebäuden ins laufende Jahr vorziehen und auch bezahlen. Liegt bereits hoher Erhaltungsaufwand vor, darf der bei den Werbungskosten auf bis zu fünf Jahre verteilt werden und sorgt damit längerfristig für eine Senkung der Progression. Auch Vorauszahlungen für künftige Maßnahmen wirken ähnlich wie Werbungskosten. Dabei sollte Aufdarauf geachtet werden, dass es sich nicht um Herstellungskosten anstelle der erwünschten Erhaltungsaufwendungen handelt. Die Abgrenzung entscheidet darüber, welche Aufwendungen sofort und welche nur im Rahmen der Abschreibung geltend gemacht werden können. Baumaßnahmen, die ein Gebäude auf einen höheren Standard bringen, gehören zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Wesentlich für die Beurteilung des Gebäudestandards sind der Zustand von Heizungsanlage, Sanitärinstallation, Elektroninstallation und Fenster. Werden bei einer Erweiterung mindestens zwei dieser zentralen Ausstattungsmerkmale erneuert, handelt es sich um Herstellungsaufwand, der nur zusammen mit dem Gebäude langfristig abgeschrieben werden darf.

Um anschaffungsnahe Aufwendungen zu vermeiden, sollten Sie prüfen, ob die Grenze von 15% der Anschaffungskosten des Hauses/der Wohnung innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung überschritten werden könnte. Falls ja, werden Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsaufwendungen ins Jahr 2013 verschoben.

Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus müssen allerdings nach gesetzlicher Vorgabe insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig verteilt werden, für den sie geleistet werden. Das gilt z.B. für Erbbauzinsen. Bei der entsprechenden Einnahme im Voraus besteht hingegen ein Wahlrecht zwischen der Sofortversteuerung und der zeitlichen Verteilung auf jene Jahre, für welche sie geleistet wurde.

Begleichen die Eltern in diesem Jahr noch die Handwerkerrechnungen für vermietete Häuser und Wohnungen der Kinder, können Sohn oder Tochter die Kosten gleichwohl bei der Steuer absetzen. Das betrifft etwa Aufwendungen für Reparaturen oder größere Modernisierungen. Das Finanzamt geht bei diesem sog. abgekürzten Zahlungsweg davon aus, dass die Eltern das Geld für die Handwerkerrechnungen geschenkt haben.

Tipps rund um das Thema des Vermietungsverlusts

Wenn man eine Immobilie besitzt, ist das immer mit einer großen finanziellen Herausforderung verknüpft. Will man sein Haus oder die Wohnung vermieten, muss man sich ebenfalls informieren, welche Rechte und Pflichten für beide Parteien gelten. Das Thema des Vermietungsverlusts ist dabei immer ein Großes.

Was ist ein Vermietungsverlust?

Angenommen, man kauft eine Immobilie zu Vermietung und bietet diese an, dann gelten die Mieteinkünfte daraus als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Man ist dazu verpflichtet, diese in der Steuererklärung anzugeben. Sie werden ebenfalls steuerlich berücksichtigt. Neben diesen Einkünften fallen aber auch Ausgaben an. Sobald diese Ausgaben (für Reparaturen innerhalb der Wohnung, etc.) die aus der Vermietung gewonnenen Einnahmen übersteigen, entsteht ein Verlust aus der Vermietung und Verpachtung.

Was macht man mit dem Vermietungsverlust?

Vermieter sind in der Lage, den Verlust aus ihren Immobilien steuermindernd anzugeben. Dazu benötigt er positive Einkünfte. Die Voraussetzung für eine steuerliche Absetzung kann nur durch eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht bestimmt werden. Das meint: Man muss als Vermieter die Absicht haben, das Objekt aus gewinnbringenden Gründen zu vermieten oder zu verpachten. Wenn die Immobilie im Vorfeld zusätzlich mit viel Aufwand renoviert worden ist, dann können diese Beiträge um einiges erhöht werden.

Verluste aus der Vermietung und Verpachtung können zusätzlich auch auf das zu versteuernde Einkommen Auswirkungen haben. In der Regel mindern sie diesen Beitrag. Somit gibt es auch einen Einfluss auf die zu zahlende Steuer. Diese bekommt man im Rahmen der Steuererklärung wieder erstattet. Das geht auf zwei verschiedene Arten: Man kann zum einen einen Steuerfreibetrag auf die Lohnsteuerkarte eintragen lassen. Dieser mindert die monatliche Steuerbelastung. Zum anderen ist es möglich, die Steuer erst zum Jahresende anzusetzen. Dann kann man sich eine gesamte Summe erstatten lassen.

(VSRW-Verlag)


 


 

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