Sie sind hier: Startseite Berlin Finanzen
Weitere Artikel
  • 23.02.2016, 10:17 Uhr
  • |
  • Berlin
IMMOBILIEN / FINANZIERUNGSRECHNER

Baufinanzierung: Niedrige Zinsen, schnellere Tilgung

Das aktuell niedrige Zinsniveau reizt viele Anleger, in Immobilien zu investieren. Bei den hohen Preisen muss aber sorgfältig kalkuliert werden.

Immobilieninvestoren profitieren von den aktuell sehr niedrigen Zinsen. Waren auf Baukredite bis vor wenigen Jahren noch Zinsen bis zu sechs Prozent üblich, liegt das Zinsniveau heute zwischen unter einem und gut zwei Prozent. Die ideale Ausgangslage für Bauherren, Kredite schneller zu tilgen. Die gestiegenen Immobilienpreise sollten Anleger aber unbedingt mit einkalkulieren.

Mehrfamilienhäuser sind bei Investoren als Kapitalanlage sehr beliebt. Durch die Mieteinnahmen bietet diese Anlageform regelmäßige Erträge. Im Gegenzug ist aber ein großes Investitionsvolumen notwendig. Gerade in beliebten Ballungsräumen wie München kosten typische Kapitalanlageimmobilien oft Millionenbeträge. Ein solider Finanzierungsplan unter Einbezug aller möglichen Fördermittel ist daher sehr wichtig, bevor man sich für die Investition in Betongold entscheidet.

Klassische Finanzierung über das Annuitätendarlehen

Die häufigste Form der Immobilienfinanzierung ist das sogenannte Annuitätendarlehen. Der Name rührt daher, dass Jahr für Jahr (lat. annus = das Jahr) ein bestimmter Prozentsatz des Kredits getilgt wird. Dieser jährliche Tilgungsbetrag wird auf zwölf Monatsraten aufgeteilt, die der Kreditnehmer zurückzahlen muss.Eine Monatsrate besteht aus einem Zins - und Tilgungsanteil, der bei Abschluss des Darlehens vereinbart wird. Da sich mit jeder Rate die Restschuld verringert, fallen auch jeden Monat die zu leistenden Zinsen geringer aus, gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil, da die monatliche Rate über die gesamte Laufzeit gleich bleibt. Das Annuitätendarlehen hat meist eine Laufzeit von fünf bis 15 Jahren, in manchen Fällen bis zu 30 Jahren.

Je höher der anfängliche Tilgungssatz, umso kürzer die Rückzahlungsphase

Die jährliche Anfangstilgung lag früher beim Annuitätendarlehen oft bei einem Prozent. In der jetzigen Niedrigzinsphasen ergibt es Sinn, einen höheren anfänglichen Tilgungssatz zu vereinbaren, um die Rückzahlungsphase zu verkürzen.

Über den Finanzierungsrechner von immowelt.de können Anleger die jährliche oder monatliche Rate in Abhängigkeit von Tilgungs- und Sollzinssatz sowie vorhandenem Eigenkapital berechnen lassen. Neben dem Kaufpreis der Immobilie berücksichtigt der Rechner die zusätzlich anfallenden Baunebenkosten wie Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbssteuer. Auf diese Weise erhalten potenzielle Investoren einen Überblick über den tatsächlichen Kapitalbedarf.

Sondertilgungen: Meist einmal jährlich

Die meisten Banken bieten die Möglichkeit von Sondertilgungen an. Das sind außerplanmäßige Tilgungszahlungen, die den Weg in die Schuldenfreiheit verkürzen. So können Immobilieninvestoren meist einmal jährlich Sonderzahlung leisten. Dieses Sondertilgungsrecht muss allerdings vorher vertraglich vereinbart worden sein, einen gesetzlichen Anspruch auf eine außerplanmäßige Tilgung gibt es nicht.

AfA: Abnutzung ist steuerlich absetzbar

Kapitalanleger erwirtschaften mit ihren Immobilien Rendite. Sie profitieren aber nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von Steuervergünstigungen in Form der sogenanntenAfA (Absetzung für Abnutzung). Grundlage ist die Annahme des Fiskus, dass sich ein Gebäude im Laufe der Zeit abnutzt und an Wert verliert. Aus diesem Grund können Käufer die Anschaffungs- und Herstellungskosten für eine Immobilie viele Jahre lang steuerlich absetzen. Die Abschreibung ist linear. Das bedeutet, dass die kompletten Anschaffungskosten und Herstellungskosten in Abhängigkeit von der angenommenen Nutzungsdauer der Immobilie jedes Jahr mit einem bestimmten Abschreibungsbetrag steuerlich geltend gemacht werden können.

Ein Beispiel: Kauft ein Investor ein Mehrfamilienhaus, das ab 1925 errichtet wurde, kann er 50 Jahre lang jeweils zwei Prozent des Gebäudewertes abschreiben. Dieser ergibt sich, indem der Wert des Grundstücks vom gesamten Kaufpreis abgezogen wird. Bodenrichtwerttabellen der zuständigen Gemeinden geben Aufschluss über den tatsächlichen Grundstückwert. Bei einem Gebäudewert von 1,5 Millionen Euro kann der Investor also jährlich 30.000 Euro von der Steuer abschreiben. Kapitalanleger müssen die Einnahmen aus und Ausgaben für ihre Immobilie in ihrer Einkommensteuer angeben. Dafür ist die Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ vorgesehen. Hier wird auch die AfA berücksichtigt. Übersteigen die Ausgaben und Abschreibungendie Einnahmen aus der Vermietertätigkeit, wirkt sich das steuermindernd aus. Für Denkmalimmobilien, Alt- und Neubauten gelten unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten. Weiterführende Informationen zur AfA und zum Sonderfall „gewerblich genutzte Gebäude“ finden Sie hier auf immowelt.de

Weitere Anreize für Immobilienbesitzer: BAFA und KfW

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) unterstützt Immobilienbesitzer, die erneuerbare Energien nutzen. Im Rahmen des Marktanreizprogramms fördert das BAFA Solarkollektoren, Biomasseanlagen sowie effiziente Wärmepumpen mit einer einmaligen Förderung. Im April 2015 wurden die Zuschüsse unter anderem für Besitzer von Mehrfamilienhäusern erhöht. Wer beispielsweise eine Solaranlage zum Heizen nutzt, erhält aktuell 2.000 Euro Basisförderung vom zuständigen Bundesamt. Eine Übersicht über alle Fördermöglichkeiten finden Sie auf der Webseite des BAFA. Zudem erhalten Bauherren und Immobilienkäufer über die KfW-Bankunter Umständen zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse. Die Kreditanstalt vergibt zum Beispiel ab dem 1. April 2016 Darlehen in Höhe von maximal 100.000 Euro pro energetisch hochwertig neu errichtete Wohneinheit. Bislang sind es 50.000 Euro pro Einheit. Grund sind die gestiegenen Anforderungen im Zuge der EnEV. Die maximale Laufzeit des Kredits beträgt 30 Jahre, wobei höchstens die ersten fünf Jahre tilgungsfrei sind.

Autor: Julia Ferstl

(Redaktion Immobilien )


 

 

Tilgung
Zinsen
Investition
Immobilie
Rate
Tilgungsanteil
Darlehen
Kapitalanlage
Sondertilgungsrecht
Gebäude
Annuitätendarlehen
Laufzeit

Passende Artikel suchen

Finden Sie weitere Artikel zum Thema "Tilgung" - jetzt Suche starten:

Entdecken Sie business-on.de: