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  • 03.06.2016, 08:29 Uhr
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IMMOBILIENWIRTSCHAFT

Mieten oder kaufen: Was lohnt sich für wen?

Viele Deutsche träumen vom Eigenheim. Ob der Immobilienkauf eine sinnvolle Alternative zum Mieten ist, prüft der Mieten-Kaufen-Rechner von immowelt.de.

43 Prozent aller deutschen Haushalte sind Eigentümerhaushalte. Die Mehrzahl der Deutschen wohnt zur Miete. Da die Mietpreise in den Ballungsräumen steigen, denken viele Menschen über einen Immobilienkauf nach. Schließlich kommt im Laufe eines Lebens eine beachtliche Summe an Mietkosten zusammen, die man gut in ein Eigenheim investieren könnte.

So funktioniert der Mieten-oder-Kaufen-Rechner
Für viele Menschen ist das der größte Traum: ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung. Ob sich der Immobilienkauf finanziell rechnet, hängt von vielen Faktoren ab. Der Mieten-oder-Kaufen-Rechner von immowelt.de berücksichtigt die wichtigsten Komponenten: Gesamtmiete, Gesamtkosten pro Kauf, vorhandenes Eigenkapital sowie die Finanzierungskonditionen.

Kosten im Überblick: Mieten versus kaufen
Unter Gesamtmiete versteht man die Netto-Kaltmiete plus die Nebenkosten. Im Mieten-oder-Kaufen-Rechner von immowelt.de sind auch die Nebenkosten einzugeben. Dazu zählen unter anderem die Kosten für Heizung, Wasser und Abwasser, Treppenhausreinigung, Müllabfuhr oder Flurbeleuchtung. Außerdem müssen die Kosten für Strom, Telefon und Wasserberücksichtigt werden. Optionale Angaben sind die künftig zu erwarteten prozentualen Mietsteigerungen und Nebenkosten. In den vergangenen Jahren stiegen die Mieten gerade in großen Metropolen wie Berlin stark, während sie in strukturschwachen Gebieten teilweise sogar rückläufig waren. Um die erwarteten Mietkosten den Kosten eines Immobilienkaufes gegenüberstellen zu können, braucht der Mieten-Kaufen-Rechner auch Angaben zu den Kauf- und Kaufneben- sowie Sanierungskosten der Immobilie.

Die Kaufnebenkosten wie Maklerkosten und Grunderwerbssteuer variieren von Bundesland zu Bundesland (siehe Ratgeber auf immowelt.de). Hinzu kommen die Kosten für die Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch. Insgesamt belaufen sich diese Nebenkosten je nach Region auf bis zu rund 15 Prozent des Kaufpreises. Hat man noch kein konkretes Eigenheim im Blick, sollte man im Mieten-oder-Kaufen-Rechner den Preis angeben, den man maximal ausgeben kann.

Wer eine Antwort auf die Frage „mieten oder kaufen“ sucht, sollte auch die potenzielle jährliche Wertsteigerung der Kaufimmobilie mit einkalkulieren sowie die Kosten für Instandhaltungen. Insbesondere bei Eigentumswohnungen muss man mit fest geplanten, von der Eigentümerschaftbeschlossenen Instandhaltungskosten für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum wie dem Dach oder der Fassade rechnen. Diese sind im sogenannten Hausgeld enthalten. Um für den Fall einer größeren Sanierung gerüstet zu sein, bilden Eigentümergemeinschaften in der Regel Instandhaltungsrücklagen. Wie hoch eine solche Rücklage sein sollte, ist per Gesetz allerdings nur für den sozialen Wohnungsbau geregelt. Reicht die vorhandene Rücklage für die notwendige Reparatur nicht aus, können die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage beschließen.

Wie bei den Nebenkosten für die Miete geht man von einer prozentualen Steigerung der Instandhaltungskosten aus. Im Laufe der Jahre fallen notgedrungen mehr Reparaturen für eine Immobilie an: So müssen beispielsweise die Heizung oder die Fenster komplett erneuert werden. Eine Faustformel besagt, dass die Instandhaltungskosten pro Jahr um 0,8 bis ein Prozent steigen.

Eigenheim: Wie viel Eigenkapital ist notwendig?
Damit der Rechner möglichst genau kalkulieren kann, ob sich der Immobilienkauf lohnt, sollten auch Angaben zur Finanzierung gemacht werden. Grundlage ist das Eigenkapital, also alle Gelder, die man aus eigener Tasche für den Immobilienkauf einsetzen kann: Festgelder, Summen auf Sparbüchern, Fondsanteile, Aktien, Wertpapiere, Guthaben aus Bausparverträgen, Bargeld. In den meisten Fällen gilt die Faustformel, dass Immobilienkäufer 20 bis 25 Prozent des Kaufpreises selbst aufbringen sollten. Hinzu kommt das Fremdkapital, also das Darlehen, das man bei der Bank erhält. Bei den Angaben zur Finanzierung  muss auch der gebundene Sollzinssatz angegeben werden. Darunter versteht man den Zinssatz, den eine Bank für einen Immobilienkredit verlangt. Der Sollzinssatz, auch Festzins oder gebundener Zinssatz genannt, wird für fünf, zehn, 15 oder mehr Jahre festgelegt. Die monatliche Kreditrate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Die regelmäßige Tilgungsleistung lässt das Darlehen von Monat zu Monat schrumpfen und verringert den zu zahlenden Zinsbetrag. Da die monatliche Rate aber gleich bleibt, steigt der Tilgungsanteil an der Rate.

Anfängliche Tilgung oder Monatsrate
Ist man sich bei der bei den Angaben zur anfänglichen Tilgung in Prozent unsicher, kann man alternativ auch den Betrag angeben, den man maximal für die monatliche Darlehensrate aufbringen kann. Der Rechner ermittelt daraus dann den prozentualen Tilgungsanteil.

Ergebnis: Immobilienkauf – ja oder nein?
Nach der möglichst vollständigen Eingabe aller Kosten und Finanzierungskonditionen liefert der Mieten-Kaufen-Rechner ein detailliertes Ergebnis. Darin gegenübergestellt werden die Miet- und Kaufausgaben sowie die Erträge, die man erwirtschaften könnte, wenn man sein Eigenkapital anderweitig anlegt. Am Ende der Kalkulation sieht der potenzielle Immobilienkäufer, ob und wenn ja, wieviel Geld er mit seinem Wunsch-Eigenheim im Laufe der Jahre sparen könnte.

(Redaktion)


 

 

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