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Investmentmarkt 2012

Berlin ist Top-Standort für Investment

Mit einem Transaktionsvolumen von 3,85 Milliarden Euro erzielt der Berliner Investmentmarkt das drittbeste Resultat seiner Geschichte. Das ergibt der Investment Market Report 2012, den BNP Paribas Real Estate Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Mit diesem Rekordergebnis setzt sich die Hauptstadt vor München und Frankfurt an die Spitze der großen deutschen Investmentstandorte“ unterstreicht Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH, den Erfolg. „Nur in den Boomjahren 2006 und 2007 konnten noch höhere Ergebnisse registriert werden. Wie Frankfurt kann auch der Berliner Markt eine hervorragende Jahresendrallye vorweisen: Mit 1,8 Milliarden Euro entfällt fast die Hälfte des Umsatzes allein auf das letzte Quartal, das neben den Verkäufen des KaDeWe für etwa 500 Miollionen Euro im Karstadt-Paket und des Neuen Kranzler Ecks für rund 375 Millionen Euro weitere spektakuläre Deals verbuchen konnte“, so Dohrwardt weiter.

Das deutlich gestiegene Investitionsvolumen, ein Plus von 65 Prozent gegenüber 2011, beruht auch auf einer höheren Anzahl von Transaktionen. Insgesamt wurden 138 Deals erfasst, rund 29 Prozent mehr als im Vorjahr. Neun Abschlüsse über 100 Millionen Euro, so viele wie bisher nur im Boomjahr 2007 verzeichnet wurden, sorgten dabei für einen Anstieg des durchschnittlichen Volumens pro Deal auf knapp 28 Millionen Euro. 2011 waren es noch 22 Millionen.

Reges Geschehen über 100 Millionen Euro

Alle Größenklassen haben sowohl hinsichtlich der Anzahl der Transaktionen als auch des Investitionsvolumens gegenüber 2011 zulegen können. Das Volumen der Abschlüsse ab 50 Millionen Euro hat sich sogar annähernd verdoppelt, wobei der Anteil lediglich um neun Prozentpunkte auf 58 Prozent gewachsen ist. Das nächstkleinere Segment (25-50 Millionen Euro) kommt mit fast 19 Prozent auf einen nahezu identischen Anteil wie 2011, gefolgt von Abschlüssen zwischen 10 und 25 Millionen Euro mit 16 Prozent. Die kleinste Kategorie unter 10 Millionen Euro leistet mit sieben Prozent einen deutlich geringeren Beitrag.

Equity/Real Estate Funds sind Käufer Nummer Eins

Nachdem im Vorjahr noch private Investoren die stärkste Käufergruppe darstellten, dominierten 2012 Equity/Real Estate Funds, die unter anderem mit Hilfe des KaDeWe-Kaufs allein fast ein Drittel (32 Prozent) des Volumens stemmten. Den zweiten Platz mit nur noch gut 15 Prozent sichern sich Pensionskassen, die im Vorjahr kaum in Erscheinung getreten waren. Sehr großvolumige Deals wie das Kranzler Eck entfallen auf diese Käufergruppe, aber auch im Jahr 2012 war die Anzahl der Transaktionen hier eher überschaubar. Ebenfalls zweistellige Beiträge leisteten Spezialfonds (elf Prozent) und private Anleger (10 Prozent). Rund jeder zweite Euro wurde von ausländischen Anlegern investiert (51 Prozent).

Büro überholt Einzelhandel – Spitzenrendite sinkt erneut

Trotz spektakulärer Transaktionen im Einzelhandelssegment konnten Büroimmobilien 2012 mit einem Anteil von 49 Prozent wieder als beliebteste Assetklasse in Führung gehen. Insgesamt wurde mehr als doppelt so viel in Büros investiert wie 2011. Dies ist den größeren Quartiersverkäufen wie dem des Rosmarin Karree oder dem des Neuen Kranzler Eck zu verdanken, die trotz eines gewissen Retail-Anteils zu den Büros gezählt werden. Einzelhandelsimmobilien erzielen zwar absolut deutlich mehr Umsatz (23 Prozent), dennoch verlieren sie 10 Prozentpunkte und landen bei einem Anteil 30 Prozent. Ein sehr gutes Ergebnis konnten Hotelimmobilien verbuchen: Mit elf Prozent überschreiten sie nach mehreren Jahren mit eher geringen Umsätzen wieder die Zehn-Prozent-Marke. Die übrigen Kategorien wie Logistik, Light Industrial und Entwicklungsgrundstücke kommen jeweils auf deutlich weniger als fünf Prozent. Nachdem die Netto-Spitzenrendite für Top-Büroobjekte bereits im Laufe des Jahres 2011 um 15 Basispunkte nachgegeben hatte, ist sie in den letzten Monaten des Jahres 2012 im Zuge der außerordentlich hohen Marktaktivität und des andauernden Nachfrageüberhangs nach Core-Immobilien abermals um 15 Basispunkte gesunken.

Unter den Top-Investment-Standorten in Deutschland können sonst nur Frankfurt und München einen ähnlich hohen Rückgang verbuchen. Damit erreicht die Netto-Spitzenrendite für Premium-Assets aktuell 4,80 Prozent. Eine ähnliche Entwicklung war für Premium-Einzelhandelsimmobilien zu beobachten. Auch hier trifft die hohe Nachfrage auf ein sehr geringes Angebot, sodass die Preise noch einmal gestiegen sind. Damit ist die Netto-Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1A-Lagen im Jahresvergleich zwar um 15 Basispunkte auf 4,35 Prozent gesunken, nach wie vor bietet Berlin im Vergleich mit den anderen Big-Six-Standorten jedoch die attraktivsten Renditen. Im Logistiksegment hat sich die Rendite demgegenüber mit 6,85 Prozent auf dem Vorjahresniveau verfestigt.

Aussichten für 2013 grundsätzlich gut

Vor dem Hintergrund der außergewöhnlichen Marktbelebung im letzten Quartal bestehen gute Chancen, dass noch etwas Schwung in das neue Jahr mitgenommen werden kann, auch wenn die Wirtschaftsprognosen zumindest für das erste Halbjahr weniger positiv ausfallen. Erst in der zweiten Jahreshälfte sollte die Gesamtwirtschaft anziehen, was sich positiv auf den Investmentmarkt auswirken dürfte. Ob Berlin 2013 erneut bundesweit die Führungsposition unter den großen Investmentstandorten für sich beanspruchen kann, bleibt dennoch abzuwarten. „Auf jeden Fall sollte ein gutes Ergebnis über dem langjährigen Schnitt erzielbar sein“, ist Jan Dohrwardt überzeugt. „Ein adäquates Angebot mehrerer attraktiver Immobilien im mittleren bis hohen dreistelligen Millionenbereich vorausgesetzt, könnte sogar ein sehr gutes Ergebnis über drei Milliarden Euro erzielt werden. Nach den bereits relativ starken Rückgängen in den Jahren 2011 und 2012 erscheint für die Netto-Spitzenrendite derzeit eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau als das wahrscheinlichste Szenario .“

(BNP Paribas Real Estate)


 


 

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