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Aengevelt-Research

Investoren schwenken wieder auf Wohnungsbau um

Düsseldorf – Die Stadt der Mieter...

Aufgrund der geringen Neubautätigkeit der letzten Jahrzehnte sind erstaunliche ca. 81% des Wohnungsbestandes älter als 30 Jahre. Eine teure Renovierungsphase der älteren Bestände steht also kurz bevor oder ist bereits im Gange. Energieersparnis, Komfort, Barrierefreiheit oder eine moderne, flexible Raumaufteilung können auch bei hohen Nachrüstinvestitionen allerdings oft kaum bzw. dauerhaft realisiert werden.

Den 317.000 marktaktiven Wohneinheiten im Jahre 2010 und im Vergleich dazu 327.000 Haushalten steht eine Neubautätigkeit von lediglich 634 Einheiten gegenüber. Gesicherte Prognosen gehen davon aus, dass bis 2020 mindestens 1.200 zusätzliche Wohnungen pro Jahr erstellt werden müssen, nur um den zur Zeit schon vorhandenen Nachfrageüberhang abzudecken. Die bis September 2010 erteilten 978 Baugenehmigungen zeigen, dass der Markt weiterhin der Nachfrage kräftig hinterherhinkt.

Auch die zunehmende Prüfung, länger leerstehende Büroimmobilien in Wohnflächen umzuwandeln, kann hier kaum Abhilfe schaffen, da nur ein geringer Anteil dieser Objekte hierfür technisch und ökonomisch geeignet ist.

Der Anteil selbstgenutzter Eigentumswohnungen liegt in Düsseldorf bei nur 17% (bezogen auf den Gesamtbestand), wobei die geringsten Anteile erwartungsgemäß im Innenstadtgebiet liegen. „Die Menschen mieten und kaufen Lebensstile.“ Aufgrund der Tatsache, dass sich Mieter mehr leisten können als relativ hoch verschuldete Eigentümer bevorzugen bislang mehr Menschen die (flexiblere) Miete statt Wohnungseigentum.

... und die Hauptstadt der Berufspendler

Im Jahre 2010 verzeichnete die Landeshauptstadt ca. 357.245 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte, davon „pendeln“ täglich ca.195.000 vom Umland in die Stadt. Hier wartet ein unübersehbares Nutzer- und Marktpotenzial für Wohnungsinvestitionen im Stadtbereich! Die Anziehungskraft Düsseldorfs sowohl als Arbeits- und Wohnstandort wird unterstrichen durch die 36.394 Zuzüge im Jahre 2009. Unter Berücksichtigung von 35.568 Fortzügen entstand ein positiver Saldo von 826 Einwohnern. Der Trend hält an.

Die guten Marktbedingungen zeigen sich auch beim Leerstand: zum 01.09.2010 stellte sich die Leerstandsquote auf lediglich 3,21% bezogen auf Leerstände zwischen drei und sechs Monaten und auf 2,64% bezogen auf Leerstände, die länger als sechs Monate andauern. Bei ca. 4.500 wohnungssuchenden Haushalten im Jahre 2010 (Tendenz steigend) bestehen auch für die Zukunft beste Chancen für die optimale Vermietungsfähigkeit von Wohnungen in Düsseldorf.

Wohnungsverteilung und Mietpreise in Düsseldorf

Zwei- und Dreiraumwohnungen machen zusammen einen Anteil von ca. 68% des gesamten Mietwohnungsangebotes aus. Familientaugliche Vier- und Mehrzimmerwohnungen machen hingegen nur 7% des Angebotes aus. Für Mietwohnungen verschiedenster Größen von 60 m² - 120 m² wurden innerhalb eines Jahres Mietsteigerungen von bis zu ca. 5% festgestellt. Im Trend liegen hierbei großzügige Single- und Seniorenwohnungen im Stadtgebiet.

Das Preisgefüge für kleine Wohnungen bis 60 m² ist relativ homogen, wohingegen sich mit ansteigender Wohnungsgröße die Preise stärker unterscheiden. Top-Lagen in begehrten Stadtteilen wie z.B. Oberkassel, City, etc. liegen hierbei mit ca. € 20,00/m² an der Spitze. In mittleren bis guten Lagen wie bspw. Derendorf, Zooviertel, etc. schwanken die Mietpreise pro m² zwischen € 10,50 – 13,00 (in Abhängigkeit zur jeweiligen Wohnungsgröße).

Fazit von Aengevelt Research: Düsseldorf befindet sich in einer wirtschaftlich und demografisch hervorragenden Ausgangs- und Prognosesituation und ist mit einem breit aufgestellten Dienstleistungssektor optimal auf die Anforderungen der Zukunft vorbereitet. Investitionen in Bestandsimmobilien, die hohe Modernisierungs- und Nachrüstungskosten erfordern, um sie konkurrenzfähig gegenüber Neubauten zu machen, müssen zunehmend kritisch gesehen werden. Neubau-Investitionen haben ihnen gegenüber klare und nachhaltige Vorteile.

(Redaktion)


 


 

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