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Ferienwohnung

Wann die Vermietung zur Liebhaberei führt

Das FG Niedersachsen fasst in seinem rechtskräftigen Urteil vom 25.2.2010 (Az. 11 K 100/08) sehr ausführlich die Grundsätze zusammen, wann bei einer Ferienimmobilie die Überschusserzielungsabsicht zu überprüfen ist und somit Verluste bei der Steuer nicht ohne Weiteres anerkannt werden.

Grundsätzlich ist bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit davon auszugehen, dass selbst bei hohen Werbungskostenüberschüssen über längere Zeiträume keine Liebhaberei vorliegt, sofern die Wohnungen ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten werden. Dabei ist es unerheblich, ob die Vermietung in Eigenregie oder durch Vermittlung über Dritte – wie z.B. über einen Verwalter vor Ort – erfolgt. Kurzfristige Aufenthalte in der Ferienwohnung anlässlich eines Mieterwechsels (z.B. Endreinigung, Schlüsselübergabe) oder zur Erhaltung der Mietsache (z.B. Beseitigung von Schäden, die Mieter verursacht haben) sind genauso wenig schädlich wie das Durchführen von Schönheitsreparaturen.

Haben sich die Eigentümer hingegen die Selbstnutzung vorbehalten, muss die Einkunftserzielungsabsicht unabhängig davon überprüft werden, ob das Domizil in der zur Selbstnutzung vorbehaltenen Zeit tatsächlich zur privaten Erholung genutzt wurde oder leer stand. Hierzu muss für das Finanzamt eine Überschussprognose über 30 Jahre erstellt werden, wenn sich nicht aus konkreten Umständen eine Befristung der Nutzung – etwa durch einen beabsichtigten späteren Verkauf – ergibt. Bringt das Ergebnis zumindest einen bescheidenen Überschuss, lassen sich Verluste bei der Steuer absetzen. Maßgebend hierfür sind die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten . Zukünftig eintretende Faktoren sind in die Beurteilung nur einzubeziehen, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar waren. Dabei können die Verhältnisse der Vergangenheit wichtige Anhaltspunkte liefern.

Aufwendungen sind nur einzubeziehen, sofern sie auf Zeiträume entfallen, in denen die Ferienwohnung an Gäste tatsächlich vermietet oder zur Vermietung angeboten und bereitgehalten worden ist. Bei Kosten, die sowohl durch die Selbstnutzung als auch durch die Vermietung veranlasst sind (z.B. Schuldzinsen, Haus- und Grundbesitzabgaben, Gebäude-AfA und Versicherungsbeiträge), ist eine Aufteilung auf die Zeit der Vermietung und auf die Zeit der Selbstnutzung geboten. Dabei kommt als Aufteilungsmaßstab nur das Verhältnis der beiden Zeiträume zueinander in Betracht. Haben die Eigentümer die Selbstnutzung zeitlich beschränkt, ist im Übrigen die Leerstandszeit der Vermietung zuzurechnen. Ist hingegen eine Selbstnutzung jederzeit möglich, sind die Leerstandszeiten im Wege der Schätzung aufzuteilen.

Durch das saisonabhängige Vermieten einer Ferienwohnung an wechselnde Gäste ergibt sich im Regelfall, dass das Domizil gewisse Zeiten innerhalb des Jahres leer steht. Dennoch sind bei passabler Auslastung im Allgemeinen höhere Einnahmen zu erzielen als bei einer ganzjährigen Dauervermietung. Daher können die Leerstandszeiten nicht von vornherein allein der Selbstnutzung zugerechnet werden, sondern sind entsprechend dem zeitlichen Verhältnis von Selbstnutzung zur Vermietung aufzuteilen. Lässt sich aber der Umfang nicht aufklären, ist im Wege einer Schätzung davon auszugehen, dass die Leerstandszeiten der Ferienwohnung zu gleichen Teilen auf beide Bereiche entfallen und damit die hierauf entfallenden Aufwendungen zu je 50 Prozent der Selbstnutzung und der Vermietung zuzuordnen sind.

(VSRW-Verlag)


 


 

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