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Gemischt genutzte Immobilien

Ab 2011 drohen Steuernachteile

Wird ein Gebäude zu mindestens 10 Prozent umsatzsteuerpflichtig an eine andere Firma vermietet oder zu Zwecken des eigenen Unternehmens genutzt, lässt sich die auf die Herstellungskosten oder den Kaufpreis für das Gebäude insgesamt entfallende Umsatzsteuer komplett beim Finanzamt als Vorsteuer geltend machen, selbst wenn die Immobilie bis zu 90 Prozent eigenen Wohnzwecken dient.

Denn solche teilweise unternehmerisch, teilweise privat genutzten Gebäude lassen sich aufgrund der EuGH-Rechtsprechung insgesamt dem Unternehmensvermögen zuordnen. Im Gegenzug fällt dann Umsatzsteuer als unentgeltliche Wertabgabe auf die Privatnutzung an. Das betrifft die anteiligen Gebäudeanschaffungs- bzw. -herstellungskosten für den privat verwendeten Teil. Die hierauf vorab erhaltene Vorsteuer ist über zehn Jahre hinweg verteilt wieder zurück an die Finanzkasse zu überweisen.

Beispiel: Der Immobilieneigentümer erwirbt im Juli 2010 ein Zweifamilienhaus zum Kaufpreis von 1 Million Euro plus 190.000 Euro Umsatzsteuer, das er zu einem Fünftel für seine Rechtsanwaltskanzlei und den übrigen Teil zu Wohnzwecken für seine Familie nutzt.

Beispiel
sofortiger Vorsteuerabzug ./. 190.000 €
Eigenverbrauch 2010
(190.000 x 80% privat / 10 Jahre
/2 für Juli bis Dezember)
+ 7.600 €
Eigenverbrauch 2011 - 2019
komplettes Jahr, 9 x 15.200 €
+ 136.800 €
2020, Januar bis Juni+7.600 €
Rückzahlung insgesamt152.000 €
Liquiditätszufluss 2010
(190.000 ./. 7.600)
182.400 €

Ergebnis: Damit bleiben 20 Prozent der Umsatzsteuer endgültig auf dem eigenen Konto und für den Rest gibt es einen zinslosen Kredit. Diese Finanzspritze vom Fiskus können Hausbesitzer gerade in der Bauphase gut gebrauchen, indem sie bei einer zum Großteil eigengenutzten Immobilie freiwillig zum Unternehmer werden.

Diese günstige Regelung entfällt ab 2011. Denn das Jahressteuergesetz 2010 setzt eine Änderung der EU-Mehrwertsteuer-Richtlinie um, wodurch die Vorsteuer nur noch insoweit abzugsfähig ist, als sie auf die Verwendung des Grundstücks für unternehmerische Zwecke entfällt. Zwar lässt sich weiterhin die gesamte gemischt genutzte Immobilie dem Unternehmensvermögen zuordnen, es kommt lediglich zu einer Beschränkung des Rechts auf Vornahme des Vorsteuerabzugs der Höhe nach. Durch diese Änderung entfällt aber der bisherige Zins - und Liquiditätsvorteil des Steuersparmodells. Im zweiten Schritt ist auf den Eigenverbrauch natürlich auch keine Umsatzsteuer mehr abzuführen.

Abwandlung: Beispiel wie oben, der Kauf erfolgt 2011.
sofortiger Vorsteuerabzug 2011
190.000 € x 20% Nutzung Anwaltsbüro
38.000 €
Eigenverbrauch 2011 bis 2021
Liquiditätszufluss
Neuregelung
Altregelung
-
38.000 €
182.400 €
Nachteil Neuregelung144.400

Da es aufgrund einer gesetzlichen Übergangsregelung für Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Grundstücken und Gebäuden beim vollen Vorsteuerabzug nach den derzeitigen Regelungen bleibt, sofern die Immobilie vor dem 1. Januar 2011 fertig gestellt oder angeschafft worden ist, kann es sich anbieten, geplante Investitionen aufs laufende Jahr vorzuziehen, um den Liquiditätsvorteil beim Finanzamt letztmalig ausnutzen zu können. Nicht ausreichend sind hingegen vor 2011 erbrachte Anzahlungen auf Teilleistungen für ein nach dem 31.12.2010 hergestelltes Gebäude. Wird hier zunächst der volle Vorsteuerbetrag geltend gemacht, muss bei der erstmaligen Verwendung dieses Gebäudes eine Vorsteuerberichtigung durchgeführt werden.

Diese Gesetzesänderung ab 2011 gilt jedoch nicht bei einer dachintegrierten Fotovoltaikanlage, denn unberührt bleiben Gegenstände, die umsatzsteuerlich keine Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes sind. Diese Beurteilung gilt in der Regel unabhängig davon, ob die Solarzellen auf dem Dach montiert sind oder das Dach ersetzen.

(VSRW-Verlag)


 


 

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