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Bundesgerichtshof zu Mieterhöhungen bei Flächenabweichung

Mieterhöhungen werden für Vermieter nur dann zu einem Problem, wenn die vertraglich vorausgesetzte Wohnfläche von der tatsächlichen zum Nachteil des Mieters erheblich abweicht. Dies hat der Bundesgerichtshofs (BGH) in einem gerade veröffentlichen Urteil entschieden (Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 205/08).

Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB die vertraglich vereinbarte Wohnfläche auch dann zugrunde zu legen ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche (zum Nachteil des Mieters) eine geringere Größe aufweist.

Die Mieterin hatte von der Vermieterin eine Wohnung in Hamburg gemietet. In dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 55,75 qm angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche betrug aber 51,03 qm. Im November 2006 verlangte die Vermietern von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 360,47 € auf 432,56 € und legte dabei die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von 55,75 qm zugrunde. Amtsgericht und Landgericht gaben dem Mieterhöhungsverlangen statt, die dagegen gerichtete Revision vor dem BGH führte für die Mieterin nicht zum Erfolg. Der Bundesgerichthof urteilte, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche und nicht die geringere tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen ist, wenn die Flächenabweichung nicht mehr als 10 % beträgt.

Rechtsanwalt Michael Aßmann aus der Kanzlei .rka Rechtsanwälte, Hamburg: „In derartigen Fällen liegt die Abweichung innerhalb der Toleranzgrenze für die Verbindlichkeit von Wohnflächenvereinbarungen, wie sie der Bundesgerichtshof auch zu Lasten des Vermieters bei einer umgekehrten Flächenabweichung angenommen hat. Bedeutsam ist die Toleranzgrenze von 10%“ Tatsächlich ist die vertragliche Festlegung einer größeren als der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche keine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters von den Bestimmungen der §§ 557, 558 BGB über Mieterhöhungen abweicht und deshalb gemäß 557 Abs. 4 bzw. § 558 Abs. 6 BGB unwirksam wäre. Derartige Schutzvorschriften betreffen nur solche Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB verändern.

„Im konkreten Fall haben die Parteien mit der vertraglichen Festlegung auf eine bestimmte Wohnfläche aber gerade keine solche Vereinbarung getroffen“, so Mietrechtsexperte Michael Aßmann, „die mittelbare Wirkung einer Wohnflächenvereinbarung auf die Miethöhe wird nicht vom Schutzzweck dieser Bestimmungen erfasst. Erst bei einer Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze von 10 % ist es dem jeweils nachteilig betroffenen Vertragspartner nicht mehr zumutbar, sich an dieser Vereinbarung festhalten zu lassen, und infolgedessen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Dies gilt auch in dem nun vom BGH entschiedenen Fall. Für Vermieter heißt dies einmal mehr, besondere Sorgfalt und besonderes Augenmerk auf die Abfassung von Verträgen zu richten“.

.rka Rechtsanwälte/Pressemeldung des BGH

(Redaktion)


 


 

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