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Marktbericht

Logistikimmobilien: „Der Hafen brummt“

Mit einem Vermietungsumsatz von 230.000 Quadratmetern konnte der Hamburger Logistikmarkt im ersten Halbjahr 2018 den vorjährigen Halbjahresumsatz um knapp fünf Prozent steigern. Das ist ein Ergebnis des aktuellen Realogis-Marktberichts.

Damit liegt das Halbjahresergebnis 2018 auf dem Niveau des Fünf-Jahresdurchschnitts (231.000 Quadratmeter). Höher lag der Vermietungsumsatz im Hamburger Logistikimmobilienmarkt in diesem Zeitraum nur nach dem 1. Halbjahr 2016 mit 280.000 Quadratmetern.

Diese Informationen stammen aus dem am 9. Juli 2018 von dem Gewerbeimmobilienmakler Realogis veröffentlichten Marktbericht für die Vermietung von Logistikimmobilien und Industrieflächen im Großraum Hamburg für das 1. Halbjahr 2018. Marktgebiet ist dabei der Großraum Hamburg. Als Teilmarkt definiert der Makler die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in der Region Hamburg und im Umkreis von etwa 50 Kilometern entlang der Bundesautobahnen A 1, A 7 und A 39.

Knapp die Hälfte der vermieteten Flächen liegt im Hafen

Am stärksten war die Nachfrage laut dem Makler im nördlichsten Top-7-Logistikmarkt in Hamburg-Süd mit 44 Prozent (101.200 Quadratmeter). Dort waren im Hafenbereich verstärkt neuwertige Flächen am Markt verfügbar. Hierzu zählen unter anderem der Neubau des Immobilieninvestors Episo 3 Chevre in Waltershof mit etwa 13.000 Quadratmeter im ersten Bauabschnitt. Der Baubeginn des zweiten und dritten Bauabschnittes mit rund 15.000 Quadratmeter ist bereits erfolgt und wird Anfang 2019 verfügbar sein. Darüber hinaus hat der Entwickler Goodman in Moorburg circa 30.000 Quadratmeter Logistik-Neubauflächen erstellt, die kurz vor der Vermietung stehen.

Aufgrund der weiterhin angespannten Angebotssituation in Hamburg-Ost trug dieser Teilmarkt nur 37 Prozent (85.100 Quadratmeter) zum Ergebnis bei. „Der Nachfrageschwerpunkt liegt auf Logistikflächen mit Neubauqualität. Da diese nicht zur Verfügung stehen, wird es zwangsläufig zum Rückbau von alten Speditionsanlagen kommen, die dann durch Neubauten ersetzt werden“, skizziert Jörg Lojewski, Geschäftsführer der Realogis Immobilien Hamburg GmbH die weitere Entwicklung in diesem Teilmarkt.

Die niedrigste Umsatzleistung verzeichneten die Regionen HH-Nord (8 Prozent, 18.400 Quadratmeter) und HH-West (11Prozent, 25.300 Quadratmeter). Weiterhin auch sehr begehrt sind die Logistik-Hotspots im südlichen Hamburger Umland in Rade und Buchholz in der Nordheide.

Drei Hauptabnehmer-Branchen

„Größter Flächenabnehmer wie im Vorjahresvergleichszeitraum ist erneut die Logistikbranche“, so Irina Lysenko, Research Analyst des Immobilienmaklers. Sie legte nochmals um 15 Prozent zu. Der Handel rangiert weiterhin stabil auf dem zweiten Platz (19 Prozent, 43.700 Quadratmeter), setzt allerdings ein Drittel weniger Flächen um. Die Branche Produktion und Industrie liegt konstant bei 14 Prozent (30.800 Quadratmeter).

Aufgrund der sehr guten Nachfragesituation gehen Projektentwickler dem Makler zufolge weiter ins Risiko „und erstellen moderne Logistikimmobilien spekulativ“. Schwerpunkt der Neubauentwicklungen ist laut Presseinformation der Hafenbereich, wo sich die Grundstücke im Eigentum der Hamburg Port Authority befinden und durch die Entwickler langfristig angemietet wurden.

Flächen unter 3.000 Quadratmetern legen um gut 60 Prozent zu

Hinsichtlich der Größe waren in den ersten sechs Monaten vor allem Flächen unter 3.000 Quadratmeter nachgefragt (36 Prozent, 82.800 Quadratmeter). Sie haben im Vergleich zum Vorjahresergebnis um 64 Prozent zugelegt (erstes Halbjahr 2017: 50.600 Quadratmeter).

Der Eigennutzerdeal des Kurierdienstes im Business-to-Business-Bereich „In Time Express Logistik“ mit rund 28.000 Quadratmeter in der südlichen Metropolregion (Buchholz i.d.N.) war der größte Abschluss und gleichzeitig der einzige in der Kategorie über 10.000 Quadratmeter.

Die Spitzenmiete zieht aufgrund der generellen Flächenknappheit und der starken Nachfrage auf 5,80 /Quadratmeter (plus 2 Prozent) an. Erzielt wird sie im Bereich Altenwerder/Waltershof bei Neubauten mit sehr guter Infrastruktur – direkte Lage an der A 7 und zu den Hafenterminals – und hoher Drittverwendungsfähigkeit. Die Durchschnittsmiete erhöht sich leicht auf 4,65 Euro/Quadratmeter (plus 1 Prozent).

Prognose: mehr Großabschlüsse

„Aufgrund diverser anstehender Großabschlüsse im Bereich Hafen und im südlichen Hamburger Umland gehen wir von einem Flächenumsatz bis Jahresende von circa 500.000 Quadratmeter aus“, prognostiziert Lojewski. Das entspräche einem Plus von 11 Prozent gegenüber 2017 (450.000 Quadratmeter Jahresumsatz). „Die sehr gute Nachfragesituation aus dem letzten Jahr hat sich in den ersten sechs Monaten bestätigt und die Auftragslage der Logistiker ist weiterhin positiv. Die Quote von Großabschlüssen größer 10.000 Quadratmeter wird sich aufgrund diverser großvolumiger Abschlüsse bis Jahresende deutlich nach oben bewegen.“

(Redaktion)


 


 

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