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Steuerrecht

Kein Werbungskostenabzug bei nahestehender GmbH

Der Bundesfinanzhof hat in einem aktuellen Fall den Abzug von Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung versagt, weil die Vermietung an eine nahestehende Kapitalgesellschaft erfolgte und einem Fremdvergleich nicht standhielt.

Bei der Berücksichtigung von Werbungskosten für einzelne Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes (EStG) legt das Finanzamt strenge Regeln an. Gemäß Paragraph 9 des EStG sind Werbungskosten Aufwendungen, die dem Erwerb, der Sicherung und Erhaltung von Einnahmen dienen und nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung ausschließlich hierdurch veranlasst sind.

Der Fall
In dem vorliegenden Fall renovierte die Steuerpflichtige ihre Immobilie mit einem Aufwand von etwa 150.000 Euro und vermietete das Objekt anschließend an eine GmbH. Die Kapitalgesellschaft wurde während der Vermietung zahlungsunfähig und stellte die Zahlung des vereinbarten Mietzinses ein. Trotzdem mahnte die Eigentümerin nicht und kündigte auch das Mietverhältnis mit der GmbH nicht. Bei der Überprüfung des Sachverhalts stellte das Finanzamt fest, dass die GmbH den Eltern ihres Freundes gehörte und versagte den Werbungskostenabzug der Sanierungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Das Urteil
Der Bundesfinanzhof (BFH) stimmte in letzter Instanz der Einschätzung des Finanzamts zu, da das Mietverhältnis einem Fremdvergleich nicht standhielt. Nach Prüfung der Umstände stand für den BFH fest, dass es sich bei der GmbH um eine der Steuerzahlerin nahestehende GmbH handelte und die Vermietung privat veranlasst sei, was in der Folge den Abzug von Werbungskosten ausschloss (Urteil vom 22. Januar 2013, IX R 70/10).

Die Begründung
Für die steuerliche Anerkennung von Mietverträgen ist entscheidend, dass sie durch die Absicht zur Erzielung von Einkünften und nicht durch den steuerrechtlich unbeachtlichen privaten Bereich (Paragraph 12 EStG) veranlasst sind. Gemäß ständiger Rechtsprechung des BFH sind Ausgaben in der Regel privat veranlasst, wenn die Gestaltung oder die tatsächliche Durchführung nicht dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Im vorliegenden Fall hätte ein fremder Dritter hätte die GmbH bei Zahlungsunfähigkeit und Einstellung der Mietzahlungen gemahnt und den Mietvertrag gekündigt. Dass die Vermieterin keine entsprechenden Maßnahmen einleitete, spricht für die private Veranlassung des Mietverhältnisses.

Tipp: Für den Fremdvergleich geeignete Maßnahmen wären in diesem Fall gewesen:

  • Nach Zahlungsverzug mit der ersten Miete, eine Mahnung verschicken
  • Nach Rückstand mit der zweiten Miete, Kündigung des Mietvertrags aussprechen
  • Nach Kündigung Suche nach neuen Mietern beginnen

Achtung: Wenn Immobilie und GmbH zu jeweils hundert Prozent dem gleichen Eigentümer gehören (persönliche und sachliche Verflechtung), könnte dies zu einer steuerlichen Betriebsaufspaltung führen. Die Immobilie würde dann eine wesentliche Betriebsgrundlage und die Einkünfte daraus der Gewerbesteuer unterworfen. Das lässt sich vermeiden, wen mehrere Personen Eigentümer der Immobilien sind und keine Anteile an der GmbH halten.

(Redaktion)


 


 

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