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Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten absetzbar

Vor rund einem Jahr hatte der BFH unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das zur Finanzierung einer Mietimmobilie aufgenommen wurde, grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber etwa wegen einem geringem Kaufpreis nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen (Urteil vom 20.6.2012, Az. IX R 67/10, Steuerzahler-Tip 11/2012, S. 2). Laut BFH müssen die Schuldzinsen bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden.

Der BFH begründete seine Rechtsprechungsänderung insbesondere mit der im Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 vom Gesetzgeber getroffenen Grundentscheidung, Wertsteigerungen bei der Veräußerung von im Privatvermögen gehaltenen Grundstücken innerhalb einer von zuvor zwei auf zehn Jahre erweiterten Spekulationsfrist zu erfassen. Hierdurch kam es zu einer gesetzestechnischen Verknüpfung von privaten Veräußerungsgeschäften mit einer vorangegangenen steuerbaren und steuerpflichtigen Nutzung des Grundstücks. Denn die verschärfte gesetzliche Regelung bewirkt seit 1999, dass die Ermittlung des Gewinns aus einem Grundstücksveräußerungsgeschäft (Spekulationsgewinn) strukturell der Ermittlung des Gewinns aus der Veräußerung eines Wirtschaftsguts des Betriebsvermögens gleichgestellt wird. Vor diesem Hintergrund erschien es den BFH-Richtern nur folgerichtig, den nachträglichen Schuldzinsenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auszuweiten und eine steuerrechtliche Gleichbehandlung von nachträglichen Schuldzinsen bei den Gewinneinkünften (Unternehmer, Freiberufler, Verkauf von GmbH-Anteilen) und bei den Überschusseinkünften ( Lohn , Altersbezüge, Kapital- und Mieteinnahmen, Spekulationsgeschäfte) herzustellen.

Die Finanzverwaltung hatte den Abzug von nachträglichen Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Mieteinkünften in der Vergangenheit strikt abgelehnt, auch wenn der Verkaufserlös nicht komplett zur Schuldentilgung ausgereicht hatte. Sie hatte stets auf das Argument verwiesen, dass es erhebliche Unterschiede zwischen betrieblichen und privaten Einnahmen gebe und nur im betrieblichen Bereich ein nachträglicher Finanzierungsaufwand zählt. Insoweit ermöglicht der BFH gegen die Argumente des Fiskus einen zeitlich erweiterten Werbungskostenabzug über die Vermietungsdauer hinaus, was er zuvor bereits beim Verkauf von privat gehaltenen GmbH-Anteilen und einem nicht getilgten Kreditsaldo erlaubt hatte.

Das sieht nun auch die Verwaltung ein. Nach dem BMF-Schreiben vom 28.3.2013 (Az. IV C 1 - S 2211/11/10001 :001) wird das Urteil bei Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungskosten einer Immobilie nach Veräußerung angewendet, wenn auch mit einigen Maßregeln. So ist Voraussetzung für den Werbungskostenabzug, dass

  • die Immobilienveräußerung innerhalb der steuerpflichtigen zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt ist,
  • der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen und
  • die Absicht, Mieteinkünfte zu erzielen, nicht bereits vor der Veräußerung des Immobilienobjekts aus anderen Gründen weggefallen ist.

Der Werbungskostenabzug wird im Gegenzug in drei Fällen verneint, soweit

  1. Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Veräußerungspreis der Immobilie hätten getilgt werden können;
  2. eine steuerfreie Immobilienveräußerung außerhalb der zehnjährigen Veräußerungsfrist vorliegt;
  3. die Veräußerung vor 1999 erfolgte. Hier galt noch die zweijährige Spekulationsfrist und die Altfälle unterliegen nicht dem Anwendungsbereich des Steuerentlastungsgesetzes 1999/2000/2002. Daher gilt die bisherige Auffassung der Finanzverwaltung weiter, und danach sind Schuldzinsen, die auf die Zeit nach der Aufgabe der Vermietungsabsicht oder -tätigkeit entfallen, Gegenleistung für die Überlassung von Kapital, das im privaten Vermögensbereich nicht mehr der Erzielung von Einkünften dient.

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