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Auslaufmodell Seeling

Welche Immobiliengeschäfte der Fiskus noch sponsert

Bald müssen viele Bauherren und Käufer neu rechnen. Wer ein sowohl privat als auch unternehmerisch genutztes Gebäude komplett dem Betrieb zuordnet, kann beim Finanzamt den vollen Vorsteuerabzug geltend machen. Diese Steuergestaltung wurde als Seeling-Modell bekannt. Doch die günstige Form der Baufinanzierung läuft aus: Die Mitgliedstaaten der EU haben sich darauf verständigt, das Sparmodell ab 1. Januar 2011 zu unterbinden.

Wer Immobiliengeschäfte auf Grundlage des Seeling-Modells plant, sollte sich beeilen. Beim Kauf kommt es laut Gesetzesentwurf der Bundesregierung vom 19. Mai 2010 darauf an, den Vertrag noch bis zum 31. Dezember 2010 zu unterzeichnen. "Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags", betont Klaus Altendorf, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft DHPG. "Der Besitzübergang kann zu einem späteren Zeitpunkt nach 2010 erfolgen." Für Bauherren gilt: Um den vollen Vorsteuerabzug zu erhalten, kommt es nicht darauf an, dass das Gebäude am 31. Dezember bereits fertiggestellt ist. Stattdessen genügt es, am letzten Tag des Jahres einen Bauantrag zu stellen. Bei baugenehmigungsfreien Gebäuden müssen bis zum Stichtag lediglich die Bauunterlagen bei der zuständigen Behörde eingereicht werden.

Umstritten ist, ob das Seeling-Modell auch bei Photovoltaik-Anlagen zur Stromerzeugung für fremde Abnehmer zur Anwendung kommen kann. Hierzu ist vor dem Bundesfinanzhof (BFH) ein Musterverfahren anhängig (Aktenzeichen XI R 29/09). "Für Betroffene empfiehlt es sich, zunächst die komplette Vorsteuer geltend zu machen", rät DHPG-Experte Klaus Altendorf. "Lehnt das Finanzamt die Rückzahlung der Umsatzsteuer ab, sollte mit Verweis auf die ausstehende Entscheidung des BFH Einspruch eingelegt werden." Die Finanzämter müssen das Verfahren dann ruhen lassen.

Ab 2011 stehen für gemischt genutzte Immobilien einige Änderungen an. Der Entwurf des Jahressteuergesetzes 2010 sieht eine Neuerung im Umsatzsteuergesetz vor. Unternehmer können danach nur noch einen Teil der Umsatzsteuer zurückerhalten. Der Vorsteuerabzug wird nur noch für den Teil der bezogenen Leistungen bzw. des Kaufpreises gewährt, der auf den unternehmerisch genutzten Gebäudeteil entfällt. Zudem ergeben sich weitere Konsequenzen: Sollte sich der unternehmerisch genutzte Anteil im Laufe von zehn Jahren nach Anschaffung oder Herstellung der Immobilie ändern, ist der ursprüngliche Vorsteuerabzug zu korrigieren. Und sollte das Grundstück vor Ablauf des zehnjährigen Berichtigungszeitraums voll umsatzsteuerpflichtig verkauft werden, so wird dies ebenfalls berücksichtigt.

So funktioniert das Seeling-Modell

Unternehmer können sich beim Bau oder Kauf einer teils privat und teils betrieblich genutzten Immobilie die in Rechnung gestellte Umsatzsteuer vom Finanzamt erstatten lassen. Welche Vorteile sich bieten und was in der Praxis zu beachten ist:

1. Prinzip: Der Fiskus zahlt Unternehmern die Vorsteuer für den privaten Teil der Immobilie sofort in voller Höhe aus. Die Rückzahlung erfolgt über einen Zeitraum von zehn Jahren. Der Zinssatz beträgt null Prozent und die Behörde verlangt keine Sicherheiten.

2. Bedingung: Bei der Ermittlung des schließlich zu versteuernden privaten Anteils wird als Maßstab die Wohn- und Nutzfläche herangezogen. Voraussetzung ist, dass die Wohnimmobilie mindestens zu zehn Prozent für betriebliche Zwecke genutzt wird. Diese Anforderung ist schon in der Planungsphase zu berücksichtigen.

3. Frist: Wer das Seeling-Modell nutzen möchte, muss bis zum 31.12.2010 die Immobilie anschaffen bzw. herstellen. Unternehmer sollten ihre Immobilienpläne nach Möglichkeit vorantreiben. Ab 2011 ist der Vorsteuerabzug auf den Teil des Grundstücks beschränkt, der unternehmerisch genutzt wird.

4. Empfehlung: Das Seeling-Modell verschafft einen deutlichen Liquiditätsvorteil. Dennoch sollten Unternehmer berücksichtigen, dass sie einen Teil der Vorsteuererstattung im Laufe von zehn Jahren zurückzahlen müssen. Daher ist es ratsam, entsprechende Rücklagen zu schaffen.

Quelle: www.dhpg.de

(Redaktion)


 


 

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