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Mietmangel

Rechtsansprüche sorgfältig prüfen

Baulärm, Heizungsdefekt oder Schimmelbefall: Leicht kommt es zu Beeinträchtigungen rund um das Mietobjekt. Bei vielen Privatmietern ist die Toleranzgrenze gering. Auch Gewerbemieter sind schnell verärgert, denn sie sehen ihren Geschäftsbetrieb gefährdet. Schnell stellt sich die Frage, inwieweit es sich um einen Mangel handelt, der eine Minderung oder Zurückbehaltung der Miete rechtfertigt. "Betroffene sollten nicht unüberlegt handeln", rät Burkhard Raffenberg, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bei der DHPG in Bonn. Häufig kommt es zum Streit mit dem Vermieter, der nicht selten in gerichtlichen Auseinandersetzungen gipfelt.

Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ist für viele Mieter und Vermieter von Bedeutung. Die Richter haben die Voraussetzungen für eine Zurückbehaltung der Miete aufgrund von Mängeln konkretisiert. Im vorliegenden Fall (Az.: VIII ZR 330/09) hatte ein Vermieter seinem Mieter gekündigt, weil dieser in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit seiner Miete im Verzug war. Der Mieter widersprach der Kündigung mit dem Verweis auf Schimmelbefall in der Wohnung. Der BGH entschied zugunsten des Vermieters: Der Mieter habe den Mangel nicht rechtzeitig angezeigt. Erst nachdem der Vermieter über den Mangel informiert ist, können anstehende Mietzahlungen zurückbehalten werden. Das Gesetz sah eine Anzeigepflicht bislang nur für die Mietminderung vor. Mit dem aktuellen BGH-Urteil gilt gleiches nun auch für die Zurückbehaltung.

Grundsätzlich ist zwischen dem Recht zur Minderung und dem Zurückbehaltungsrecht zu unterscheiden. Mieter können beide Rechte nebeneinander geltend machen. Welche Form einer Kürzung ratsam ist, hängt immer von den Bedingungen im Einzelfall ab. Eine berechtigte Minderung reduziert die Miete endgültig. Das Zurückbehaltungsrecht berechtigt zur vorläufigen Einbehaltung eines Mietanteils. Die zurückbehaltene Summe kann bis zu fünfmal höher als der berechtigte Minderungsbetrag sein. Hierdurch kann der Mieter einen enormen Druck auf den Vermieter ausüben und ihn zur zügigen Mängelbeseitigung bewegen. Solange die Beeinträchtigung anhält, kann der Mieter nicht in Zahlungsverzug kommen. Der einbehaltene Betrag ist nach Beseitigung der Mängel an den Vermieter nachzuzahlen.

"Mieter sollten ihre Rechtsansprüche genau prüfen, aber nicht um jeden Preis durchsetzen", betont DHPG-Experte Burkhard Raffenberg. "Ein überzogenes Vorgehen wird schnell zum Bumerang." Bei einer unberechtigten Minderung oder Zurückbehaltung kann der Mieter in Zahlungsverzug geraten. Für einige Vermieter ist dies ein willkommener Anlass, sich vom Mieter zu trennen. Eine Gegenwehr ist oft zwecklos. Raffenberg: "Oft sprechen Vermieter neben der fristlosen gleich auch eine ordentliche Kündigung aus." Die Beurteilung von Mietmängeln bietet einen großen Interpretationsspielraum. Mieter und Vermieter sollten in jedem Fall systematisch vorgehen und ihre Handlungsoptionen sorgfältig prüfen.

Was Vermieter beachten sollten

Vermieter sind einer Minderung oder Zurückbehaltung der Miete nicht schutzlos ausgeliefert. Sie sollten ihre Handlungsoptionen systematisch abwägen.

1. Mängelanzeige prüfen: Der Vermieter muss auf Grundlage der Mängelanzeige alle notwendigen Entscheidungen zur Mängelbeseitigung treffen können. Auch eine nicht spezifizierte Mängelanzeige ist ernst zu nehmen. Der vermeintliche Mangel sollte in Absprache mit dem Mieter in Augenschein genommen werden. Dann ist der Mangel durch geeignete Maßnahmen nachhaltig zu beseitigen, gegebenenfalls nach Sicherung von Beweisen. Pro forma sollte der Vermieter einer angekündigten oder bereits umgesetzten Minderung widersprechen. Die Durchsetzung von etwaigen Zahlungsansprüchen sollte bis zur endgültigen Klärung der Mangelursache und des Mangelausmaßes zurückgestellt werden.

2. Sachverhalt aufklären: Es ist zu prüfen, ob der Mangel auch auf das Verschulden Dritter zurückzuführen ist. Dann können Regressansprüche in Betracht kommen. Ferner ist zu prüfen, ob der Mieter ganz oder teilweise für den Mangel verantwortlich ist. Ist dies nachweisbar, ist der Vermieter gegebenenfalls von seiner Gewährleistungshaftung befreit. Typisches Beispiel: Der Mieter hat ohne Absprache Veränderungen an der Mietsache vorgenommen. Zwar ist der Mieter für einen Mangel darlegungs- und beweispflichtig. Doch der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass die Mangelursache beim Mieter zu suchen ist. Im Zweifelsfall sollte ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

3. Rechte ausschließen: Ein lediglich unerheblicher Mangel begründet keine Gewähr-leistungsrechte des Mieters. Wenn der Mieter den Mangel schon bei Vertragsabschluss kannte und sich keine Rechte vorbehalten hat, darf er die Miete nicht mindern. Zudem stehen ihm keine Schadenersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche – etwa für die eigene Mängelbeseitigung – zu. Weiterer Fall: Keine oder eine nur unzureichende Mängelanzeige können dazu führen, dass der Mieter sein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht verliert. Gerät der Mieter in Annahmeverzug, weil er die vom Vermieter konkret angebotene Mängelbeseitigung nicht annimmt oder gar verweigert, befindet sich der Vermieter nicht im Verzug mit der Mängelbeseitigung. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters entfällt. Gleichwohl kann der Mieter die Miete weiterhin mindern. Gegen die Minderung kann der Vermieter allerdings vorgehen, wenn sie gegen Treu und Glauben verstößt.

Quelle: DHPG Bonn

(Redaktion)


 


 

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