Weitere Artikel
Recht

Mietminderung und Betriebskosten

Jede berechtigte Minderung der Miete erfasst im wirtschaftlichen Ergebnis die Bruttomiete und führt damit zu einer Gesamtreduzierung.

Mindert ein Mieter in berechtigter Weise die Bruttomiete und verbucht der Vermieter die Mietminderung anteilig auf die Nettomiete und die Nebenkosten, so muss der Vermieter bei der Endabrechnung auch die um den Minderungssatz gekürzten tatsächlich angefallenen Nebenkosten zugrunde legen, nicht jedoch die ungekürzten tatsächlichen Beträge. Da sich die Minderung nach der Bruttomiete berechnet, ist es Vermietern verwehrt, den Effekt der Minderung dadurch abzufedern, dass diese anteilig auch auf die Nebenkostenvorauszahlungen beziehen, den Vorauszahlungen in der Jahresendabrechnung jedoch die ungeminderten Nebenkosten gegenüberstellen. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil von 13.04.2011 - Az. VIII ZR 223/10) entschieden.

Rechtsanwalt Steffen Wenzel von der Anwaltskanzlei Geiersberger, Glas & Partner: „Zur Begründung hat der BGH ausgeführt, dass es keine Rolle spiele, wie die Minderung intern verbucht werde. Maßgeblich sei allein, ob die über das Jahr gezahlte geminderte monatliche Bruttomiete bei der Jahresendabrechnung ausreiche, um die Jahresbruttomiete abzüglich des Minderungssatzes abzugelten. Hierbei sei vollkommen irrelevant, ob der Minderungsbetrag allein auf die Nettomiete oder aber die Nettomiete und die Nebenkostenvorauszahlungen verbucht werde. Unterschiedliche Anrechnungsweisen würden nämlich letztlich zum gleichen Ergebnis führen. Aus Gründen der Praktikabilität und der Übersichtlichkeit könne so einiges dafür sprechen, dass der Vermieter den Minderungsbetrag ausschließlich bei der Nettomiete verbuche. Dies führe insofern zu einer gewissen Vereinfachung, da die tatsächlichen Betriebskosten ohne Berücksichtigung der Minderung abgerechnet werden können.“

Aber auch eine Anrechnung der Mietminderung auf die Betriebskostenvorauszahlungen stehe einer korrekten Jahresabrechnung nicht entgegen, da allein die Gesamtabrechnung maßgeblich sei. Bei dieser Gesamtabrechnung seien die vom Mieter im Abrechnungsjahr geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete gegenüberzustellen. Die geschuldete Gesamtjahresmiete sei der Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der tatsächlichen Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages.

Hieraus ergibt sich, dass Mietminderungen im wirtschaftlichen Ergebnis stets die Gesamtmiete betreffen. Unabhängig davon, ob der Vermieter die Minderung betragsmäßig allein auf die Nettomiete verbucht oder aber anteilig auch auf die Nebenkostenvorauszahlungen, bleibt der letztendlich vom Mieter geschuldete Betrag identisch, denn wenn der Vermieter die letztgenannte Variante wählt, darf er bei der Nebenkostenabrechnung ebenfalls nicht auf die vollen tatsächlich angefallenen Nebenkosten abstellen, sondern muss diese um den Minderungssatz reduzieren.

(Redaktion)


 


 

Bruttomiete
Mietminderung
Minderungsbetrag
Betriebskostenvorauszahlungen
Gesamtabrechnung
Nebenkosten
Gesamtjahresmiete
Endabrechnung
Betriebskosten

Passende Artikel suchen

Finden Sie weitere Artikel zum Thema "Bruttomiete" - jetzt Suche starten:

Kommentar abgeben

Bei einer Antwort möchte ich per E-Mail benachrichtigt werden

 
 

 

Entdecken Sie business-on.de: