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Auslandsimmobilien

Mietverluste zählen im Inland zumeist nicht

Durch das Jahressteuergesetz 2009 war es rückwirkend ab 2008 zu einigen Änderungen gekommen, sofern es um die Vermietung von Ferienwohnungen, Appartements oder Mehrfamilienhäusern jenseits der Grenze geht.

Dies ist negativ, denn die ausländischen negativen Mieteinkünfte lassen sich in der Regel nach den jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) nicht in der heimischen Steuererklärung geltend machen. Zwar lässt sich das Minus beim Finanzamt im jeweiligen Land geltend machen, in dem die Immobilie liegt. Doch davon haben Hausbesitzer zumeist nichts, da sie dort keine entsprechenden anderen positiven Einkünfte vorweisen können. Somit verpufft ein Werbungskostenüberschuss (zur Werbungskosten Definition) zumeist oder wird lediglich als Verlustvortrag für die Zukunft konserviert.

Diese ungünstige Regelung bei negativen Einkünften aus der steuerfreien Vermietung einer im EU-Ausland gelegenen Immobilie verstößt nach dem Urteil des FG Rheinland-Pfalz vom 5.5.2010 (Az. 5 K 2408/08) nicht gegen die Niederlassungs- oder Kapitalverkehrsfreiheit. Das ist gemeinschaftsrechtlich unbedenklich, sofern in dem Land, in dem das Grundstück liegt, laut den Steuergesetzen – entweder sofort oder künftig – die Möglichkeit besteht, dass die Verluste berücksichtigt werden können. Dabei ist es unerheblich, ob die Verlustberücksichtigung nach dem ausländischen Steuerrecht gegenüber dem deutschen von Nachteil ist. Denn nach der Rechtsprechung des EuGH ist kein Mitgliedstaat der EU verpflichtet, die eventuell ungünstigen Auswirkungen der Besonderheiten einer Regelung eines anderen Landes zu berücksichtigen und seine Steuervorschriften auf die eines anderen Staates des Gemeinschaftsgebiets abzustimmen.

Sofern Sie im Ausland eine Ferienwohnung oder sonstigen Grundbesitz vermieten, sind im Verlustfall vier Konstellationen zu beachten:

  1. EU-Immobilie in Spanien oder Finnland: Laut DBA gilt für Steuern für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen die Anrechnungsmethode. Der Verlust kann voll mit inländischen Einkünften saldiert werden. Es bestehen keine Unterschiede zu inländischen Gebäuden.
  2. Grundbesitz im übrigen EU-Raum sowie Liechtenstein, Norwegen und Island (EWR-Staaten): Nach den jeweiligen DBA gilt für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen die Freistellungsmethode. Dabei wird kein negativer Progressionsvorbehalt angesetzt, die steuerfreien Auslandseinkünfte mindern also nicht den Steuersatz für das sonstige Einkommen. Der negative Progressionsvorbehalt wird aber in allen Jahren vor 2008 berücksichtigt, mindert also die Steuerlast auf das übrige Einkommen des Vermieters. Sofern die Steuerbescheide insbesondere von Unternehmern und Freiberuflern unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen, kann dies noch rückwirkend verwendet werden.
  3. Haus in einem Drittstaat mit Anrechnungsmethode (zum Beispiel Schweiz): Hier taucht das Auslandsminus – wie der Mietüberschuss – zwar im heimischen Steuerbescheid auf, durch ein gesetzliches Verbot erfolgt aber kein Ausgleich des Verlustes mit inländischen Einkünften. Es wird eine gesonderte Feststellung des Verlustes durchgeführt, der in den Folgejahren einen Ausgleich mit einem Überschuss aus Vermietung und Verpachtung aus dem gleichen Staat möglich macht.
  4. Drittstaat mit Freistellungsmethode (zum Beispiel USA): Hier gilt zwar weiterhin der negative Progressionsvorbehalt, aber nur für Überschüsse in den Folgejahren aus dem gleichen Land. Er wird insoweit mit dem positiven Progressionsvorbehalt saldiert.

(TIPP) Sofern es sich um ein eigengenutztes Domizil innerhalb der EU/EWR handelt, werden in Deutschland keine Einkünfte erfasst. Dafür lassen sich hier aber haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, Dienstleistungen und Handwerkerleistungen geltend machen. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass Wohnung oder Haus eine Haushaltsführung ermöglichen. Ein Hauptwohnsitz ist hingegen nicht erforderlich, sodass die ab 2009 deutlich verbesserte Steuervergünstigung auch für Ferien- oder Zweitwohnung beansprucht werden kann.

Weitere Vergünstigungen gibt es im Erb- und Schenkungsfall. Immobilien im EU- und EWR-Ausland sind durch die Erbschaftsteuerreform ab 2009 dem inländischen Grundbesitz gleichgestellt. Das ist nutzbar insbesondere bei

  • der Grundstücksbewertung über die neuen pauschalen Berechnungsverfahren. Vor 2009 war stets der Verkehrswert anzusetzen.
  • Mietwohnimmobilien durch den Bewertungsabschlag von 10 Prozent.
    der möglichen vollständigen Steuerbefreiung unabhängig vom Wert für eigengenutzte Häuser und Wohnungen, die an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner oder im Erbfall an Kinder gehen.

(VSRW-Verlag)


 


 

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