Kolumne
Mieterhöhung leicht gemacht – „einfacher“ Mietspiegel genügt

MEHR ZUM AUTOR:

Sibylle Sklebitz

Sibylle Sklebitz ist Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht im Nürnberger Büro der DR KREUZER & COLL Anwaltskanzlei an der Lorenzkirche, Lorenzer Platz 3 a. Die Kanzlei ist Gründungsmitglied der weltweiten Anwaltsgruppe ij INTERNATIONAL JURISTS. Mehr Informationen unter www.kreuzer.de oder unter 0911/20220.

Möchte der Vermieter die Miete gegenüber seinem Mieter erhöhen, hat er mehrere Möglichkeiten, diese Erhöhung zu begründen. Er kann sich auf einen Mietspiegel berufen, die Auskunft einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder er kann die Miete von vergleichbaren Wohnungen anführen. In der Praxis beruft sich der Vermieter meist auf einen Mietspiegel. Umstritten ist, ob es sich dabei um einen sogenannten „qualifizierten“ Mietspiegel handeln muss oder ob ein „einfacher“ Mietspiegel ausreicht.

Ein „qualifizierter“ Mietspiegel wird, anders als der „einfache“ Mietspiegel, nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt werden. Beim „einfachen“ Mietspiegel handelt es sich lediglich um eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, wobei die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt werden muss.

Der Fall

Der Kläger ist Vermieter einer Wohnung in Backnang. Er verlangt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung und stützt dies auf den „einfachen“ Mietspiegel der Nachbargemeinde Schorndorf, da die Gemeinden hinsichtlich des Mietniveaus vergleichbar seien und für Backnang selbst kein Mietspiegel existiert. Der Mieter bestreitet, dass dieser „einfache“ Mietspiegel die Mieterhöhung begründen kann. Das Gericht hat daraufhin einen Sachverständigen beauftragt, der zu dem Ergebnis kam, dass die beiden Gemeinden vom Mietniveau her vergleichbar sind.

Der Bundesgerichtshof (Az.: BGH VIII ZR 99/09) hat entschieden, dass der „einfache“ Mietspiegel hier ausreicht und der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde war ausreichend, weil für Backnang ein Mietspiegel nicht erstellt worden war und die Mietniveaus vergleichbar sind.

Insbesondere stellt der „einfache“ Mietspiegel ein Indiz für die ortsübliche Vergleichsmiete dar. Der Mieter kann diese Indizwirkung nur durch substantiierte Einwendungen, wie z.B. fehlende Sachkunde der Verfasser, erschüttern.

KREUZER-TIPP

Existiert für die Gemeinde, in der die Mietwohnung liegt, kein „qualifizierter“ Mietspiegel, kann auf den „einfachen“ Mietspiegel zurückgegriffen werden, liegt kein „einfacher“ Mietspiegel vor, so kann der Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde herangezogen werden. Damit spart der Vermieter erhebliche Kosten, die z.B. für ein Sachverständigengutachten anfallen würden.