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Finanzierungsaufwand aus steuerlicher Sicht optimieren

Soll ein teilweise fremdfinanziertes Gebäude gebaut oder gekauft werden, das sowohl eigenen Wohnzwecken als auch für die Vermietung genutzt werden soll, sind die Darlehen von Anfang an strikt zu trennen.

Damit gelingt es, die Höhe der abzugsfähigen Schuldzinsen zu optimieren. Hierzu muss lediglich exakt ausgewiesen werden, in welchem Umfang Kaufpreis oder Herstellungskosten auf den vermieteten oder betrieblichen Teil des Gebäudes entfallen. Dann zählt der Finanzierungsaufwand aus diesem Darlehen in voller Höhe zu den Werbungskosten (zur Werbungskosten Definition) oder Betriebsausgaben. In Anschaffungsfällen ist der Kaufpreis dann vorab bereits im Notarvertrag aufzuteilen und bei Neubauten sind die Handwerkerrechnungen strikt auf beide Hausanteile zu splitten. Vermieter sollten die Bau- oder Kaufpreise an Baufirma oder Notar also nicht über nur ein Bankkonto laufen lassen.

Werden Baukosten nicht strikt getrennt nach vermieteten und eigengenutzten Gebäudeteilen bezahlt, sind die Schuldzinsen besser absetzbar, wenn der Kaufvertrag eine genaue Zuordnung des Gesamtpreises auf die verschieden genutzten Immobilienflächen ausweist. Dies bringt Vorteile, wenn der vermietete Teil teurer ist und hierdurch das steuerliche Abzugspotenzial der Finanzierungskosten steigt.

Wird Fremdkapital zur Einkünfteerzielung eingesetzt, sind Schuldzinsen grundsätzlich steuerlich abzugsfähig. Um effektiv noch kurzfristig Finanzierungskosten geltend zu machen, kommt der Darlehensabschluss mit einem Disagio in Betracht. Beträgt dieses maximal 5% der Kreditsumme, gilt der Abschlag sofort in voller Höhe als Werbungskosten, sofern zumindest ein Zinsfestschreibungszeitraum von fünf Jahren vereinbart worden ist. Diese günstige Regelung ist gesetzlich fixiert.

(VSRW-Verlag)


 


 

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