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Kolumne

„Kalte“ Räumung als Alternative zur Räumungsklage?

Immer mittwochs gibt die Kanzlei DR KREUZER & COLL Tipps zu aktuellen Rechtsfragen.

Zahlt der Mieter schon seit Monaten keine Miete mehr und hat er die Wohnung offenbar verlassen, ohne sie an den Vermieter zurückzugeben, ist der Vermieter mitunter versucht, die Wohnung eigenmächtig zu öffnen und in Besitz zu nehmen. Diese sogenannte „kalte Räumung“ ist auf den ersten Blick zwar kostengünstig, sie ist allerdings auch rechtswidrig und kann neben strafrechtlichen Konsequenzen auch umfangreiche Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.

Der Fall

Der Kläger war Mieter einer Wohnung der Beklagten. Als der Kläger über mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend war, wurde er von Verwandten als vermisst gemeldet. Nachdem er auch die Miete für zwei aufeinander folgende Monate nicht gezahlt hatte, kündigte die Vermieterin fristlos. Kurz darauf öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Dabei entsorgte sie einen großen Teil der Wohnungseinrichtung. Der Kläger verlangt nun Schadensersatz für die abhanden gekommenen Gegenstände.

Das Urteil

Der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 45/09) hat entschieden, dass ein Vermieter, der ohne gerichtlichen Räumungstitel eine Wohnung eigenmächtig räumt, für die Folgen verschuldensunabhängig haftet. Ihn trifft für die in der Wohnung befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Das bedeutet, dass er verpflichtet ist, die Interessen des Mieters zu wahren, der von der Räumung nichts weiß und seine Rechte daher nicht selbst wahrnehmen kann. Um dieser Verpflichtung gerecht zu werden, muss der Vermieter schon bei Inbesitznahme der Wohnung ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellen und deren Wert schätzen lassen. Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien, und beweisen, dass sie einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.

KREUZER TIPP

Auch wenn der gegenwärtig Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist, kann der Vermieter auf Räumung klagen und so das Risiko von unkalkulierbaren Schadensersatzansprüchen des Mieters ausschließen. In diesem Fall kann die Klage öffentlich zugestellt werden, das heißt, es muss lediglich eine Benachrichtigung an der Gerichtstafel des zuständigen Gerichts ausgehängt werden.

(Sibylle Sklebitz)


 


 

Kanzlei DR KREUZER & COLL
Räumungsklage

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