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Bundesgerichtshof

Schönheitsreparaturen in Gewerberäumen

Der 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit seiner jüngsten Rechtsprechung die bereits mehrfach ergangenen Entscheidungen des 8. Zivilsenats des Bundesgerichtshofes zu den Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen aufgegriffen und auch für Gewerbemietverträge als relevant eingestuft.

Mit seiner Entscheidung vom 08.10.2008 hat der Bundesgerichtshof nunmehr klargestellt, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räumlichkeiten dann unwirksam ist, wenn der Mieter nach starren Fristen zur Durchführung von Renovierungsmaßnahmen verpflichtet ist, ohne dass es auf den tatsächlichen Erhaltungszustand der Räumlichkeiten ankommt.

Gegenstand dieses Rechtsstreits war eine Klausel in einem gewerblichen Formularmietvertrag, die wie folgt lautete:

„Der Mieter verpflichtet sich, auf seine eigenen Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen (.....) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.“

Diese Vertragsklausel ist unwirksam an, da sie dem Grundgedanken - nämlich dass ohne anderweitige Vereinbarung allein der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet ist, das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten – widerspricht und insoweit den gewerblichen Mieter unangemessen benachteiligt.

Nach diesem Urteil kann die Vertragsklausel aus der Sicht eines verständigen Mieters nur so verstanden werden kann, dass er spätestens nach Ablauf der genannten Mindestfristen zu Renovierungsarbeiten verpflichtet ist, ohne dass der tatsächliche Abnutzungsgrad der Räumlichkeiten von Bedeutung ist.

Zwar konstatiert der Bundesgerichtshof nach wie vor eine geringere Schutzwürdigkeit des gewerblichen Mieters im Vergleich zum Wohnungsmieter als Verbraucher. Dem gegenüber wird hingegen hervorgehoben, dass insbesondere starre Renovierungsfristen auch einen gewerblichen Mieter unangemessen benachteiligen, da auch dieser nicht regelmäßig davon ausgeht, Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf den Erhaltungszustand durchführen zu müssen.

Fazit:

  1. Als Vermieter sollten sie vor Abschluss eines neuen Mietvertrages – sollten die Vertragsklauseln vorformuliert sein – unbedingt die Regelung zu den Schönheitsreparaturen und den Renovierungsverpflichtungen auf eine starre Fristenregelung überprüfen.
  2. Bevor sie als Mieter umfangreiche Schönheitsreparaturen und Renovierungen ausführen, prüfen sie ihren Mietvertrag. Möglicherweise sind diesbzgl. Verpflichtungen von ihrem Vermieter zu tragen und zu erfüllen

(Quelle BGH Urteil vom 08.10.2008, Az. XII ZR 84/06
25.11.2008, gez. JBE)

(RA Jörg Bellinghausen)


 


 

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