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Immobilienmarkt Bayern

Attraktiver Wohnraum ist nach wie vor sehr gefragt

Der Freistaat Bayern steht im Vergleich zu anderen Bundesländern an vorderster Stelle – in fast allen Bereichen, ob Bevölkerungszuwachs, Kaufkraft oder Immobilienpreise. Der Trend im der letzten Jahre im Immobilienmarkt setzt sich unaufhaltsam fort.

Es gibt immer weniger verfügbare Immobilien und die Preise steigen. Vor allem in den großen Städten – allen voran München – ist die Quote der leerstehenden Wohnungen auf unter ein Prozent gesunken. Die Preise für Wohnraum blieben lediglich in Bamberg und Neu-Ulm etwa gleich. Diese Entwicklung betrifft nicht nur Bestandsimmobilien. Auch die Preise für Neubauten ziehen weiter an, hauptsächlich in guten Lagen. Wir haben uns zum Immobilienmarkt in Bayern – mit Fokus Metropolregion München – mit Thomas Heinz, Geschäftsführer der Immobilien-Arena GmbH, unterhalten und einige interessante Aspekte beleuchtet. Er erläutert, wie es auf dem bayerischen Immobilienmarkt rund um München und in den anderen Regionen derzeit aussieht und was in den kommenden Jahren zu erwarten ist.

Der Immobilienmarkt Bayern boomt – Interview mit Thomas Heinz, Immobilien-Arena GmbH

business-on.de: Sie sind als Geschäftsführer der Immobilien-Arena GmbH und langjähriger Immobilienexperte ein Kenner des bayerischen Immobilienmarktes. Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt Bayern aktuell?

Thomas Heinz: Eine gesamtheitliche Einschätzung ist relativ schwierig. Auf den ersten Blick macht der Immobilienmarkt Bayern den Eindruck, dass die Preise nach wie vor steigen. Dies ist insbesondere in den Ballungszentren mit guter bis sehr guter Infrastruktur der Fall. Bei genauerem Hinsehen sieht man jedoch auch, dass es einige Regionen gibt, in denen die Preise stagnieren oder fallen. Vor allem ländliche und strukturschwache Regionen sind hiervon betroffen. Betrachtet man den Immobilienmarkt in Bayern als Ganzes, kann man von einem Nord-Süd-Gefälle sprechen. Der Süden ist relativ teuer, der Norden günstig(er).

In den Jahren 2000 bis 2015 stiegen die Immobilienpreise – im bayerischen Durchschnitt – um circa drei Prozent pro Jahr. Nehmen wir zum Beispiel meine Heimatstadt Augsburg. Dort stiegen teilweise die Preise um bis zu 15% innerhalb eines Jahres, was natürlich stadtteilabhängig ist und auf die jeweilige Immobilie ankommt.

business-on.de: Welche Merkmale sind für den Preisanstieg bei Immobilien verantwortlich?

Thomas Heinz: Aus meiner Sicht spielen maßgeblich der demografische Wandel und die Zuwanderung eine große Rolle. Sobald die Bevölkerung nur um ein Prozent wächst, kann es in Städten bei Wiederverkäufen eine Preissteigerung von 1,9 Prozent bei Einfamilienhäusern und 3,5 Prozent bei Eigentumswohnungen geben. Die Metropolregionen und Ballungszentren sind davon stark betroffen, vor allem die Städte München, Nürnberg und Augsburg. In kleineren Städten wie Fürstenfeldbruck oder Dachau steigen die Preise ebenfalls, da Sie im Einzugsgebiet von München liegen. Wie gesagt, es hängt maßgeblich von der Lage, der Infrastruktur und der Nähe zu Ballungszentren ab.

business-on.de: Wird sich dieser Trend auf dem Immobilienmarkt Bayern fortsetzen?

Thomas Heinz: Auf dem Immobilienmarkt Bayern ist mit weiter steigenden Preisen zu rechnen. Hier macht sich die hohe Nachfrage nach Immobilien in den Preisen bemerkbar. Man sollte sich die Region genau anschauen, in der man wohnen beziehungsweise eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte. Dies hat am Ende einen entscheidenden Einfluss auf den Preis.

Auch der „Singlisation“-Trend mit sinkenden Personenzahlen pro Haushalt trägt zu der angespannten Lage am Wohnungsmarkt in Bayern bei. Dazu kommt noch die zunehmende „Flucht“ aus ländlichen und wirtschaftlich schwachen Regionen in die großen Städte. Insbesondere die großen Städte wie München, Nürnberg und Augsburg sind von der „Zuwanderung“ betroffen. Dort steigt der Wohnraumbedarf immer weiter an.

business-on.de: München ist hier natürlich besonders davon belastet.

Thomas Heinz: Absolut! München ist vor allem bei jungen Menschen sehr beliebt. Und auch viele Arbeitssuchende drängt es in die Stadt. Demografische Prognosen zufolge ist damit zu rechnen, dass es bis Ende 2018 zum Beispiel es deutlich mehr als 1,6 Millionen Münchner geben wird. Die Nachfrage ist sehr hoch – bei gleichzeitig geringem Angebot. Die Zuzugsrate nach München ist ungebrochen. Auch in den nächsten 20 Jahren soll das so bleiben.

Dies lockt natürlich wiederum Investoren an, um ihr Kapital in Wohnraum beziehungsweise Betongold zu investieren. Angesichts des relativ hohen Preisniveaus im Süden Bayerns können Investments lukrativ sein. Hier steht die zu erwartende Wertsteigerung bei Immobilien im Vordergrund, weniger die Mietrenditen.

business-on.de: München, die bayerische Hauptstadt, hat enorme Preissteigerungen in den vergangenen Jahren verzeichnet. Haben wir hier bereits die Höchstpreise erreicht?

Thomas Heinz: Der Bedarf an Wohnraum hat die Preise binnen der letzten zehn Jahre in München stark steigen lassen, unabhängig ob zur Miete oder zum Kauf. Dies wurde durch den starken Zuzug von Menschen in die Stadt bei gleichzeitig knappen Angebot von Immobilien verursacht, wie bereits vorhin kurz erwähnt. Die Immobilienpreise stiegen zwischen 30 und 50 Prozent an. Vergleicht man das heutige Preisniveau mit dem von 1995, hat sich der Wert eines Münchner Einfamilienhauses mehr als verdoppelt.

Das attraktive Angebot von großen Firmen mit guten bis sehr guten Verdienstmöglichkeiten, das Studieren an namhaften Universitäten und der hohe Erholungswert in München – mit den Bergen vor der Haustür – machen die Stadt nach wie vor sehr interessant und beliebt. Der Quadratmeterpreis zur Miete bewegt sich zwischen 15,00 und 22,00 Euro je nach Lage. Somit gilt München als eine der teuersten Wohngegenden in Deutschland. Dies gilt sowohl für die Stadt als auch für ihr Umland. Ob wir hier schon den Höchststand erreicht haben, ist schwierig einzuschätzen. Wir werden sehen, wie sich die Preise in 2017 entwickeln.

business-on.de: Viele Menschen pendeln regelmäßig nach München, um die sehr hohen Mietkosten zu meiden. Wie entwickeln sich die Randgebiete und Vororte rund um die Metropolregion München?

Thomas Heinz: Der Mietpreis pro Quadratmeter in Randgebieten wie Fürstenfeldbruck, Starnberg, Dachau und Ammersee liegen im Großen und Ganzen niedriger als in München. Durch die guten Verdienstmöglichkeiten, die München bietet, ist und wird das Pendeln für viele Menschen attraktiv bleiben.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Mietwohnungen liegen zum Beispiel zwischen 9,66 Euro am Ammersee und 12,14 Euro in Starnberg. Auch andere Städte, wie Dachau mit 14,23 Euro pro Quadratmeter und Fürstenfeldbruck mit durchschnittlich 13,57 Euro pro Quadratmeter liegen noch unter den Münchner Verhältnissen.

Auch in Augsburg, das zur Metropolenregion München gehört, herrscht eine hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum. In meiner Heimatstadt liegen die Preise für eine Kaltmiete im Schnitt zwischen 8,00 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter und somit deutlich unter den Münchner Immobilienpreisen. Seit einigen Jahren steigen hier die Preise deutlich an, vor allem, weil Münchner verstärkt nach Augsburg zum Wohnen ausweichen. Pendler schätzen die gute Zuganbindung von Augsburg nach München. In rund 35 Minuten ist man vom Augsburger Hauptbahnhof am Stachus, also in der Münchner Innenstadt.

Und es kommt natürlich immer darauf an, wo genau Sie wohnen und wie die Immobilie ist. Daher sind die obigen Mietpreise im südlichen Immobilienmarkt Bayerns nur ungefähre Richtwerte.

business-on.de: Augsburg liegt ebenfalls im Speckgürtel von München. Wie sehen Sie die Lage auf dem Immobilienmarkt in Augsburg und ist dieser vergleichbar zu München?

Thomas Heinz: Die zunehmende Beliebtheit von Augsburg sorgt dafür, dass das Wohn- und Immobilienangebot mehr und mehr abnimmt. Die Einwohnerzahl hat sich zwischen 2007 und 2011 um 6,3 Prozent auf 268.000 erhöht. Aktuell hat Augsburg über 290.000 Bürger. Den Prognosen nach ist bis 2030 im Durchschnitt mit 17.000 Zuwanderern im Jahr zu rechnen. Das führt dazu, dass auf dem Immobilienmarkt in Augsburg die Preise sowohl für Häuser als auch für Wohnungen weiter steigen werden, egal ob nun zur Miete oder zum Kauf. Eine ähnliche Entwicklung sieht man im Augsburger Umland wie in Kissing, Mering oder Friedberg.

business-on.de: Lohnt sich aktuell der Kauf von Immobilien?

Thomas Heinz: Ja, der Kauf einer Immobilie als Geldanlage lohnt sich aus meiner Sicht immer. Was sich heute nicht mehr lohnt, ist zum Beispiel das Tagesgeld. Auch Lebensversicherungen werfen nur wenig Überschuss ab. Und für Festgeld bekommt man heute kaum noch was. Die Immobilie gilt als eine der sichersten Möglichkeiten für eine solide Altersvorsorge. Gerade der Niedrigzins auf Fremdkapital macht die Investition für Anleger überaus attraktiv. Auch für junge Familien, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen und diese später als Altersvorsorge nutzen, ist Wohnraum eine sehr gute Geldanlage. Dies gilt auch für die sogenannte „Silver Generation“, die sich nach dem Auszug der Kinder sowohl räumlich als auch wohntechnisch verändern wollen. Natürlich spielt immer die Lage eine zentrale Rolle bei Immobilien. Eines ist sicher, die Nachfrage nach Objekten in guten Lage mit hochwertiger Ausstattung steigt seit Jahren spürbar.

business-on.de: Wir haben derzeit die Entwicklung, dass es deutlich mehr Käufer als Verkäufer von Immobilien gibt. Sollten Immobilienverkäufer tendenziell ihre Immobilien noch halten – oder am besten jetzt verkaufen?

Thomas Heinz: Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten. Wie immer im Leben kommt es darauf an, was man vor hat. Wie sieht die persönliche Situation aus? Soll das Geld für einen arbeiten? Möchten Sie das Geld für das Privatleben nutzen und sich etwas davon leisten können?

Man sollte schauen, was ein möglicher Immobilienverkauf konkret bringt, und erst dann entscheiden. Was man bei dieser Frage nicht unterschätzen sollte, ist natürlich die Zeit, die ein Immobilienverkauf in Anspruch nimmt. Ein Verkauf sollte immer mit genügend Vorlauf geplant werden. Sollte man sich dazu entscheiden, die eigene Immobilie zu verkaufen, wird man – vor allem auf dem aktuellen Immobilienmarkt in Bayern – mit hoher Wahrscheinlichkeit einen guten bis sehr guten Verkaufspreis erzielen. Wie gesagt, die Marktlage ist für Immobilienverkäufer sehr gut. Wir verkaufen jedes Jahr eine Vielzahl an Eigenheimen. Bei allen erzielen wir Höchstpreise.

business-on.de: Bevor die potentiellen Kaufinteressenten sich das Objekt der Begierde anschauen, muss natürlich die Vermarktung richtig laufen. Was ist dabei zu beachten?

Thomas Heinz: Es kommt auf die passende Vermarktungsstrategie und die anschließenden Vermarktungsaktivitäten an. Für die Vermarktung einer jeden Immobilie ist das Bildmaterial das A und O. Machen Sie hochwertige Fotos von Innen und Außen. Die Objektbeschreibung muss inhaltlich richtig sein. Die Vorzüge und Besonderheiten der Immobilie sind gezielt herauszustellen. Wir erstellen zum Beispiel für unsere Kunden und deren Immobilie virtuelle 360-Grad-Rundgänge. So können sich potentielle Käufer gleich ein noch besseres Bild vom Objekt machen. Auch Luftbildaufnahmen sind bei uns Standard und gehören zur professionellen Vermarktung dazu. So kann ein Interessent sich aus allen Perspektiven mit der Immobilie vertraut machen und gewinnt eine realistische Vorstellung. Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihre Immobilie präsent ist, also auf den relevanten Verkaufskanälen. Dabei beraten wir unsere Kunden umfassend und unterstützen diese tatkräftig.

Kaufentscheidend ist am Ende natürlich der Verkaufspreis. Hier empfiehlt es sich im Vorfeld ein Marktwertgutachten zur Immobilie sich von einem Profi erstellen zu lassen. Wir machen dies für unsere Kunden kostenfrei – als ein zentraler Service-Baustein. Mit 22 Jahren Markterfahrung werten wir die Immobilie richtig ein, unsere Mandanten sind so auf der sicheren Seite. Die richtige Preiseinschätzung ist das Fundament für einen erfolgreichen Verkauf. Mit unserer umfangreichen Erfahrung, wissen wir, auf was es bei einem erfolgreichen Immobilienverkauf ankommt.

business-on.de: Vielen Dank, Herr Heinz, für das interessante Gespräch zum Immobilienmarkt Bayern und die sehr praxisnahen Empfehlungen rund um den erfolgreichen Immobilienverkauf.Thomas Heinz ist seit mehr als zwei Jahrzehnten in der Immobilienbranche tätig. Von seiner Erfahrung als Bauträger, Bauexperte und Immobilienmakler profitieren sowohl Verkäufer als auch Käufer beziehungsweise Vermieter und Mieter. Als Immobilienexperten wissen er und sein Team von der Immobilien-Arena GmbH, wie die Immobilienverkäufer und -käufer „ticken“, worauf es allen Beteiligten bei einem Objekt und einem Immobiliengeschäft ankommt.

Weitere Informationen zu Thomas Heinz und seinem Unternehmen finden Sie auf der Website der Immobilien-Arena GmbH.

(Redaktion)


 


 

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1 Kommentar

von oKs1995yGYR
10.03.17 03:41 Uhr
5dN9vnEr

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