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Investmentaktivitäten

Drittbester Investmentumsatz aller Zeiten in München

Das Transaktionsvolumen im Münchener Marktgebiet belief sich 2011 auf knapp 2,88 Milliarden Euro und übertraf das Vorjahresergebnis um stolze 67 Prozent. Auch im langjährigen Vergleich ist dies ein hervorragendes Ergebnis. Das ergibt der Investment Market Report 2012, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Ende Februar veröffentlichen wird.

„Lediglich in den Jahren 2006 und 2007 konnte bislang ein besseres Resultat registriert werden“, so Jochen Stecker, Director National Investment der BNP Paribas Real Estate GmbH und verantwortlich für die regionalen Investmentaktivitäten in München. Der durchschnittliche Investmentumsatz der vergangenen 13 Jahre wurde ebenfalls um 36 Prozent überboten. Im bundesweiten Vergleich belegt München damit hinter Frankfurt klar den zweiten Platz. „Die Basis für dieses sehr gute Ergebnis wurde unter anderem durch eine Reihe großer Deals, vor allem im Einzelhandelsbereich, gelegt.

Durchschnittliches Volumen pro Deal mit gut 28 Millionen Euro nahezu verdoppelt

Dazu zählen beispielsweise die Verkäufe des Shoppingcenters Perlacher Einkaufspassagen (PEP), des Karstadt Oberpollinger und Karstadt Sport auf der Neuhauser Straße, der Übergang der Mehrheitsanteile der Pasing Arcaden sowie des Isartor City mit großflächiger Neueröffnung des Outdoor-Ausstatters Globetrotter.“ Gerade hochwertige Retail-Objekte treffen in München auf großes Investoreninteresse. Insgesamt wurden in der Analyse 102 Transaktionen berücksichtigt und damit etwas weniger als 2010 (116). Das durchschnittliche Volumen pro Deal hat sich allerdings mit gut 28 Millionen Euro nahezu verdoppelt.

57 Prozent sogenannter Großdeals über 50 Millionen Euro

Zwar liegen Großdeals über 50 Millionen Euro mit einem Anteil von 57 Prozent am Gesamtumsatz auch 2011 an der Spitze aller Größenklassen, insgesamt war die Nachfrage aber in allen Marktsegmenten lebhaft. Auf die Kategorie zwischen 25 und 50 Millionen Euro entfallen 19,5 Prozent, in Objekte mit einem Volumen von 10 bis 25 Millionen Euro wurden rund 16 Prozent des Ergebnisses investiert. Lediglich kleinere Verkäufe bis 10 Millionen Euro verloren mit einem Anteil von 7,5 Prozent (Vorjahr: 21 %) sowohl relativ als auch absolut deutlich an Gewicht, auch wenn sie mit 39 berücksichtigten Transaktionen zahlenmäßig stark vertreten waren.

Wer hat gekauft?

Bei den Käufergruppen belegen Projektentwickler mit 17 Prozent den Spitzenplatz. „Dies zeigt deutlich, dass sie an eine weiterhin dynamische Entwicklung des Münchener Marktes glauben“, so Jochen Stecker. Rang zwei geht an die Pensionskassen mit knapp 16 Prozent, gefolgt von den in München traditionell stark vertretenen privaten Anlegern (rund 14 Prozent). Aber auch geschlossene Fonds (13 Prozent) und Spezialfonds (11 Prozent) haben umfangreich in München investiert. Der Anteil der ausländischen Investoren hat sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt und erreicht einen Wert von knapp 39 Prozent.

Wer hat verkauft?

Auch bei den Verkäufern liegen 2011 Projektentwickler an erster Stelle (rund 24 Prozent) und steigerten ihren Vorjahreswert (15 Prozent) damit deutlich. Auf den weiteren Plätzen folgen offene Fonds mit 15 Prozent und Equity/Real Estate Funds (knapp 13 Prozent). In größerem Umfang am Verkaufsvolumen beteiligt waren darüber hinaus Banken mit rund 11 sowie Spezialfonds mit 10 Prozent. „Bemerkenswert ist, dass einige Anlegergruppen, die 2010 noch verstärkt als Verkäufer auftraten, im vergangenen Jahr nur in geringem Umfang Objekte verkauft haben, insbesondere private Anleger, Pensionskassen und Immobilien AGs“, erläutert Stecker.

Büro und Einzelhandel dominieren – City vorn

Wie bereits im Vorjahr wird der Münchener Investmentmarkt eindeutig von zwei Nutzungsarten dominiert, nämlich Bürohäusern und Einzelhandelsobjekten. Mit gut der Hälfte des registrierten Transaktionsvolumens konnten Büroimmobilien auch dieses Jahr ihren ersten Platz verteidigen, verloren aber relativ betrachtet knapp 8 Prozentpunkte. Demgegenüber haben Retail-Objekte noch einmal deutlich zugelegt und kommen mit einem Anteil von 36 Prozent auf Rang zwei, womit der Münchener Markt voll im bundesweiten Trend liegt. Absolut betrachtet wurde mit rund 1,03 Milliarden Euro sogar fast das Zweieinhalbfache im Segment Einzelhandel investiert als 2010.

Ein Großteil des Transaktionsvolumens entfiel auch im vergangenen Jahr wieder auf die Citylagen, die mit einem Anteil von 42,5 Prozent an der Spitze liegen. Die Nebenlagen landen mit 30 Prozent auf dem zweiten Platz; wesentlich zum guten Umsatz beigetragen hat hier vor allem der Verkauf des Shoppingcenters Perlacher Einkaufs Passagen (PEP). Auf Rang drei folgen Standorte im Cityrand mit gut 16 Prozent.

Renditen stabil – Gute Aussichten

Nachdem die Spitzenrenditen für Bürohäuser bis Mitte 2011 deutlich nachgegeben hatten, sind sie im zweiten Halbjahr konstant geblieben. Die aktuelle Netto-Spitzenrendite liegt bei 4,75 Prozent und damit um 20 Basispunkte unter dem Mittelwert der vergangenen zehn Jahre. Von ihrem Tiefstand Mitte 2007 trennen sie damit aber immer noch 65 Basispunkte. „Berücksichtigt man die außergewöhnlich gute Entwicklung des Münchener Büromarkts 2011, ist das aktuelle Preisniveau als angemessen einzuschätzen“, erklärt Jochen Stecker. „Von einer Überhitzung kann nicht gesprochen werden.“

München teuerster Standort für 1-A-Lagen

Auch die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in 1A-Lagen haben sich seit Anfang 2011 nur noch marginal verringert und liegen aktuell bei 4,2 Prozent. Damit bleibt München der traditionell teuerste Standort Deutschlands in diesem Marktsegment. Die Top-Renditen für Logistikimmobilien sind mit 6,8 Prozent seit knapp zwei Jahren stabil und liegen auf dem gleichen Niveau wie beispielsweise in Hamburg.

„Auch wenn einiges dafür spricht, dass sich die gesamtwirtschaftliche Entwicklung abkühlen wird, deuten alle erkennbaren Signale darauf hin, dass 2012 weiterhin eine gute Investmentnachfrage zu erwarten sein dürfte“, so Stecker. „Gerade vor dem Hintergrund der noch nicht endgültig gelösten Finanz- und Währungskrise wird die Bedeutung Deutschlands als sicherer Hafen tendenziell eher noch zunehmen. Hinzu kommt, dass München als einer der sichersten deutschen Standorte bei Investoren hoch angesehen ist. Dies gilt besonders für private Anleger und Family Offices, die vor dem Hintergrund der unverändert schwierigen Finanzmärkte auch zukünftig Immobilien als Assetklasse für eine attraktive Anlage suchen werden. Gerade Core-Immobilien und innerstädtische Geschäftshäuser in Top-Lagen werden deshalb weiterhin stark nachgefragt werden. Bezogen auf die Spitzenrenditen ist aktuell eine Stabilisierung auf dem erreichten Niveau das wahrscheinlichste Szenario . Dass im Einzelfall, beispielsweise bei außergewöhnlichen Trophy-Immobilien, die Rendite noch einmal leicht sinken kann, ist aber nicht ganz auszuschließen.“

Quellle: Investment Market Report 2012, BNP Paribas Real Estate (BNPPRE)

(Redaktion)


 


 

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