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Münchener Büromarkt

Spitzenplatz unter den großen Bürostandorten

Auch wenn das Rekordergebnis des Vorjahres erwartungsgemäß nicht wieder erreicht werden konnte, verzeichnete der Münchener Büromarkt 2012 mit einem Flächenumsatz von 715.000 Quadratmetern ein gutes Resultat. Dies entspricht einem Rückgang um 19 Prozent.

Das ergibt der Office Market Report 2013, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) Mitte Februar veröffentlichen wird.

„Der zehnjährige Durchschnitt wurde immer noch um 9 Prozent überschritten, was die positive Einschätzung ebenfalls unterstreicht. Gleichzeitig setzte sich München erneut eindrucksvoll an die Spitze aller großen deutschen Bürostandorte“, sagt Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter.

Verantwortlich für den rückläufigen Umsatz ist vor allem die spürbar geringere Anzahl an Großverträgen über 10.000 Quadratmeter: Lediglich rund 11 Prozent des Ergebnisses entfallen auf diese Kategorie, im Vorjahr waren es gut 25 Prozent. Zum insgesamt erfreulichen Umsatz haben auch eine Reihe großer Eigennutzerabschlüsse beigetragen, etwa von Swiss Life (21.000 Quadratmeter) oder der Landeshauptstadt München mit dem IT-Rathaus (19.100 Quadratmeter).

City beliebtester Teilmarkt

Wie bereits im letzten Jahr war die City der beliebteste Teilmarkt und konnte sich mit einem Flächenumsatz von 119.000 Quadratmetern (17 Prozent) an die Spitze aller Büromarktzonen setzen. Nicht weit dahinter folgte die traditionell ebenfalls starke Region Nord im Münchener Umland, die immerhin 14,5 Prozent (104.000 Quadratmeter) des Ergebnisses verbuchen konnte. Profitiert hat diese Lage unter anderem von mehreren Großabschlüssen, beispielsweise von Swiss Life (21.000 Quadratmeter) oder BMW Peugeot Citroën Electrification (15.500 Quadratmeter). Die übrigen Umlandzonen konnten dagegen nur in geringerem Umfang zum Ergebnis beitragen, sodass insgesamt rund ein Viertel des Resultats außerhalb des Stadtgebiets erzielt wurde. Größere Umsatzanteile verzeichneten darüber hinaus noch der Cityrand Süd mit 86.500 Quadratmetern (12 Prozent) sowie die Zone Moosach/Milbertshofen mit 48.500 Quadratmetern (7 Prozent).

Bemerkenswert ist die weiterhin homogene Verteilung des Flächenumsatzes. Zwar spielen Großverträge mit mehr als 10.000 Quadratmetern mit einem Anteil von gut 11 Prozent eine spürbar geringere Rolle als im Vorjahr. Alle übrigen Größenklassen tragen aber mit Anteilen zwischen 16 und 19 Prozent fast gleichstark zum Umsatz bei. Lediglich die kleinste Kategorie bis 200 Quadratmeter kommt naturgemäß nur auf einen Umsatzanteil von 3 Prozent. Dieses Ergebnis unterstreicht die breite Nachfragebasis und insgesamt durchaus gute Stimmung in der Wirtschaft und lässt für das laufende Jahr eine stabile und von vielen Marktsegmenten getragene Nachfrage erwarten.

Leerstandsabbau unvermindert fortgesetzt

Der schon länger zu beobachtende Leerstandsabbau hat sich auch in den letzten zwölf Monaten unvermindert fortgesetzt. Mit aktuell 1,365 Millionen Quadratmetern liegen die Leerstände gut 9 Prozent niedriger als 2011. Insgesamt erreicht der Leerstand im Münchener Markt damit den niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre. Noch deutlicher fiel der Rückgang bei den primär nachgefragten Flächen mit moderner Ausstattungsqualität aus: Sie verringerten sich um gut 11 Prozent auf 361.000 Quadratmeter. Ihr Anteil am Gesamtleerstand beläuft sich damit nur noch auf rund ein Viertel. Die umfangreichsten Leerstände verzeichen die Büromarktzonen Region Nord (235.000 Quadratmeter), Cityrand Süd (189.500 Quadratmeter), City (161.000 Quadratmeter) und Region Ost (124.500 Quadratmeter). Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt liegt bei 6,8 Prozent und bei nur noch 5,6 Prozent im Stadtgebiet.

Unverändert Spitzenmieten

Wie auch an anderen großen Standorten hat sich die Spitzenmiete in München 2012 nicht verändert und liegt weiterhin bei 33,00 Euro pro Quadratmeter. Erzielt wird sie wie in den Vorjahren in der City. Mitverantwortlich für die Stabilisierung war nicht zuletzt auch das etwas schwierigere gesamtwirtschaftliche Umfeld. Allerdings haben sich zeitgleich in vielen Büromarktzonen sowohl die jeweiligen Höchst- als auch Durchschnittsmieten erhöht. Dies gilt in besonderem Maße für die Cityrandzonen, teilweise aber auch für Lagen im Münchener Umland. In dieser Entwicklung spiegelt sich der deutliche Abbau des modernen Flächenangebots wider, der in besonders präferierten Zonen mittlerweile zu ersten Engpässen führt.

Stabile Verhältnisse 2013 

„Auch wenn die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland im ersten Halbjahr 2013 vermutlich eher moderat verlaufen dürfte, spricht vieles dafür, dass ein Flächenumsatz in einer vergleichbaren Größenordnung wie im Vorjahr erzielt werden kann“, prognostiziert Stefan Bauer. Sowohl die Stimmung in den Unternehmen als auch die aktuelle Lage deuten nicht auf eine Rezession oder länger anhaltende Krise hin, sondern lediglich auf eine Wachstumsdelle. Die Industrieunternehmen, eine der tragenden Säulen des Münchener Büromarkts, dürften in der zweiten Jahreshälfte in besonderem Maße von der sich abzeichnenden Erholung der Weltwirtschaft profitieren. 

Der Leerstandsabbau wird sich insgesamt in einem deutlich moderateren Tempo vollziehen. Im Marktsegment der modernen Flächen wird sich die Situation allerdings voraussichtlich noch verschärfen. „Folglich ist auch ein weiterer Anstieg der Bautätigkeit nicht auszuschließen. Da die Vorvermietungsquote aufgrund der guten Nachfrage vermutlich hoch bleiben wird, ist beim Gesamtangebot an modernen Flächen kurz- bis mittelfristig keine deutliche Entspannung in Sicht. Auch wenn sich bei der Spitzenmiete eher eine Stabilisierung abzeichnet, ist ein weiteres Anziehen der Durchschnittsmieten für qualitativ hochwertige Flächen in guten Lagen nicht auszuschließen“, erklärt Bauer.

Quelle: DEAL Magazin

(Redaktion)


 


 

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