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Prognose

Solides Jahr auf dem Deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt

Die mit Blick auf 2012 insgesamt moderat ausgeprägte konjunkturelle Delle und vor allem der stabile Arbeitsmarkt in Kombination mit einer nach wie vor guten Konsumneigung sorgen dafür, dass der Markt für Handelsimmobilien sich in guter Verfassung befindet.

Der deutsche Markt für einzelhandelsgenutzte Gewerbeimmobilien erweist sich, auch im europäischen Vergleich, weiter als Fels in der Brandung.

Der Vermietungsmarkt zeigt sich nach dem Rekordjahr 2011 mit einer vermittelten Gesamtfläche von rund 678.000 Quadratmeter in Deutschlands 1a-Lagen weiter solide. Zwar ist das Flächenvolumen im Vermietungsjahr 2012 mit rund 590.000 Quadratmetern im Vergleich zum Vorjahr um 13 Prozent zurückgegangen. Gleichzeitig stieg aber die Anzahl der Abschlüsse von 980 auf 990. Kleinere Deals haben demnach in diesem Jahr das Rennen gemacht. Die stabile Konjunktur in Deutschland führte in den beiden letzten Quartalen 2012 zu noch einmal anziehenden Vermietungsumsätzen. Während die internationalen Konzepte 2011 noch einen 60 Prozent-Anteil an den vermittelten Abschlüssen auf sich vereinigen konnten, erreichten sie 2012 nur noch 55 Prozent.

Knappheit in den Großstädten lässt auch Kleinstädte profitieren

Im vierten Quartal 2012 entfielen lediglich 30 Prozent des vermittelten Flächenvolumens auf die BIG 10-Städte. Zu Beginn des Jahres hatte deren Anteil noch bei rund 40 Prozent gelegen. Hier setzt sich offensichtlich der Trend fort, dass aufgrund des nach wie vor knappen Angebots an geeigneten Flächen andere Großstädte aber auch Klein- und Mittelstädte verstärkt in den Fokus der expansionswilligen Retailer rücken. Berlin führt mit 76.000 Quadratmetern vermittelter Fläche unangefochten das Ranking der Metropolen an, es folgt Köln mit 26.000 Quadratmeter vor München mit rund 24.000 Quadratmeter. Neben Berlin und Köln konnten nur Leipzig und Nürnberg ihr Ergebnis mit 7.000 beziehungsweise 4.000 Quadratmeter gegenüber dem Vorjahr leicht verbessern.

Dirk Wichner, Leiter Einzelhandelsvermietung Deutschland bei Jones Lang LaSalle: "Aufgrund einer voraussichtlich anhaltend positiven Nachfrage nach erstklassigen Einzelhandelsflächen in zentralen Lagen gehen wir bei den Spitzenmieten in den absoluten Toplagen der Metropolen für das erste Halbjahr 2013 von einem weiteren moderaten Wachstum aus. Dies gilt insbesondere für die Städte Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, Leipzig und München. Spitzenreiter bleibt dabei München mit bis zu 340 Euro/ Quadratmeter. Konstante Mieten erwarten wir in Frankfurt, Hannover, Nürnberg und Stuttgart."

Noch dominieren Büroimmobilien

Der recht stabile Nutzermarkt sollte mit Blick auf das Jahr 2013 auch eine gesunde Basis für den Investmentmarkt darstellen. Zwar dominierten Büroimmobilien deutschlandweit mit einem Anteil von über 40 Prozent des gesamten Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumens 2012 das Geschehen. Einzelhandelsimmobilien kommen im Gesamtjahr mit 7,9 Millarden Euro jedoch ebenfalls auf beachtliche 31 Prozent und spielen anders als Büroimmobilien auch außerhalb der Großstädte eine starke Rolle.

Stärkste Retail-Anlageklasse im Gesamtjahr 2012 waren wie in den Vorjahren Shopping Center mit einem Transaktionsvolumen von 3,04 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Anteil von 39 Prozent. Es folgen Waren- und Geschäftshäuser mit 3,0 Milliarden Euro und einem Anteil von 38 Prozent. Fachmarktzentren erzielten 1,2 Milliarden Euro, was einem Anteil von 15 Prozent entspricht. Einzelstehende Fachmärkte und Supermärkte / Discounter kommen auf ein Transaktionsvolumen von 0,6 Milliarden Euro beziehungsweise sieben Prozent.

Die Renditen für Core-Immobilien bleiben über alle Retail-Nutzungsarten hinweg niedrig. Als Resultat der starken Nachfrage für einzelhandelsgenutzte Immobilien sanken die Spitzenrenditen für Shopping Center zum Jahresende 2012 im Jahresvergleich um 25 Basispunkte auf 4,75 Prozent. Fachmarktzentren beziffert Jones Lang LaSalle aktuell bei 5,8 Prozent, einzelstehende Fachmärkte mit 6,5 Prozent. Erstklassige Geschäftshäuser liegen bei 4,14 Prozent (Mittelwert der Spitzenrenditen in den Big 7).

Niedriges Zinsniveau leistet das Übrige

Jörg Ritter, Leiter Einzelhandelsinvestment Deutschland bei Jones Lang LaSalle: "Die unverändert gute Nachfrage nach Retail-Investments wird durch ein weiterhin niedriges und für Immobilieninvestoren attraktives Zinsniveau gestützt. Doch damit das Transaktionsgeschehen davon profitieren kann, ist es mit Blick auf 2013 notwendig, dass sowohl Eigenkapitalinvestoren als auch Fremdkapitalgeber ihren Blickwinkel erweitern und ihren starken Fokus auf Core-Immobilien aufweichen. Nur dann könnte das Investmentvolumen im laufenden Jahr deutlich steigen."

Quelle: Jones Lang LaSalle

(Redaktion)


 


 

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