Baukredit
Umschulden leicht gemacht

Wer sich ein eigenes Haus baut oder kauft, finanziert sich diese Immobilie in der Regel über einen Kredit.

Wer bei der Umschuldung seines Immobilienkredits einige wesentliche Aspekte berücksichtigt, wird erfolgreich einen zufriedenstellenden neuen Zinssatz für sein Darlehen aushandeln können. Die Umschuldung bezeichnet die Ablösung eines bestehenden Darlehens durch einen neuen Kredit, welche in der Regel bei einem anderen Kreditinstitut durchgeführt wird. Die Möglichkeit zur Umschuldung ergibt sich zum Beispiel, wenn ein kurfristiges Darlehen in einen langfristigen Kredit umgewandelt werden soll oder wenn die Zinsfestschreibung des bisherigen Kredits ausläuft.

Wann lohnt sich die Umschuldung?

Zunächst sollte der Kreditnehmer sich vor Augen führen, zu welchem Zeitpunkt sich einen Umschuldung überhaupt lohnt. Die Umschuldung verläuft umso erfolgreicher, je kürzer die Restlaufzeit des festgeschriebenen Darlehens bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin ist und je länger der neue Zinsbindungszeitraum mit den neuen Zinskonditionen ausfällt. Experten raten jedoch von Umschuldungen ab, bei denen Darlehen mit dreieinhalbjähriger Restlaufzeit durch einen fünf Jahre laufenden Kredit ersetzt werden sollen.

Ob der Darlehensnehmer aus der Umschuldung tatsächlich einen Vorteil zieht, kann erst nach Ablauf der Zinsbindungszeit an das Altdarlehen mit vollständiger Zuversicht gesagt werden. Denn erst dann steht hundertprozentig fest, wie hoch die tatsächlichen Zinssätze für die Anschlussfinanzierung ausfallen.

Kritischer Zinssatz gibt Orientierung

Wer für die nähere Zukunft eine Umschuldung plant, sollte im Vorfeld den so genannten kritischen Zinssatz berechnen lassen. Dieser muss zum Zeitpunkt der regulären Anschlussfinanzierung mindestens gewährleistet sein, damit sich die Umschuldung auszahlt. Bei Unsicherheit sollte hierfür die Hilfe eines Finanzexperten in Anspruch genommen werden. Er kann sicher beurteilen, ob die Marktsätze für die reguläre Anschlussfinanzierung den kritischen Zinsatz über- oder unterschreiten.

Berechnung durch Experten

Als Ausgangspunkt zur Berechnung des kritischen Zinssatzes dienen die Konditionen des Umschuldungsdarlehens. Hierauf wird der für die Bank zu erwartende Zinsschaden für die noch abzuwickelnde Restlaufzeit verrechnet. So lässt sich die effektive Verzinsung der gesamten Umschuldung am besten bestimmen. Von diesem Effektivzinssatz wird anschließend ein zweiter Zinssatz gesucht. Hierbei kalkulieren Finanzexperten denjenigen Satz, welcher zum Zeitpunkt der regulären Anschlussfinanzierung mindestens bestehen muss, damit das alte Darlehen zusammen mit der Anschlussfinanzierung genau die gleiche Effektivverzinsung wie das Umschuldungsdarlehen aufweist.