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  • 27.05.2015, 17:19 Uhr
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  • Münster
Büromarktstudie

Büromarkt Münster bleibt seiner Linie treu

Mit stabilem Flächenumsatz und kontinuierlichem Leerstandsabbau bleibt der Büromarkt Münster seiner erfolgreichen Linie treu: Das Nachfrageergebnis im Jahr 2014 betrug 80.300 Quadratmeter (m²) und lag wie 2013 acht Prozent über dem Zehn-Jahres- Durchschnitt. Bei einem Gesamtvolumen von 2,17 Millionen m² Büroflächen sank der Leerstand zum Jahreswechsel 2014/15 auf das äußerst niedrige Niveau von 2,6 Prozent.

„Die Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung Münster GmbH belegt die hohe Dynamik am Wirtschaftsstandort Münster, obwohl das moderate Baufertigstellungsvolumen und die sinkenden Leerstandsreserven den Aufwärtstrend in den vergangenen Jahren gebremst haben“, erklärt Dr. Thomas Robbers, Geschäftsführer der Wirtschaftsförderung Münster GmbH. Die Lösung liege in neuen Projektentwicklungen in unterschiedlichen Lagen, Qualitätsstufen und Mietpreissegmenten. Somit gewinne der Büromarkt Münster die Flexibilität bei Angebot und Nachfrage zurück.

Hoffnung macht, dass Ende 2014 das Flächenvolumen von konkreten Projekten 70 Prozent höher lag als zwölf Monate zuvor. Ein Standort, der diese Entwicklung nach Ansicht von Stadtdirektor Hartwig Schultheiß „zur richtigen Zeit“ befeuert, ist der münsterische Stadthafen 1. Ein weiteres Vorzeigegebiet, das den Büromarkt seit Jahren voranbringt, ist der Gewerbepark Münster- Loddenheide.

Im Umfeld des Stadthafens 1 weisen Bauvorhaben und laufende Projekte für Eigennutzer und Mieter auf eine enorme Nutzflächenausdehnung um fast 60.000 Quadratmeter hin. Auf der Nordseite stehen die Erweiterung der PSD-Bank, ein Bürohaus anstelle des ehemaligen Wolfgang Borchert Theaters, das Büroobjekt Hafenweg 8 und das Hafencenter im Fokus. Hinzu kommen die im Frühjahr 2015 vorgestellten Büro-/Wohnkomplexe der LVM Versicherung und des Unternehmers Josef Kuhr. Das Südufer wandelt sich durch den revitalisierten Flechtheimspeicher sowie die Projekte von Söbbeke, Cronos und SuperBioMarkt. Schultheiß: „Mit modernen, stadtbildprägenden und werthaltigen Projekten ist der Stadthafen 1 für den Büromarkt Münster die treibende und prägende Kraft.“

Diese Rolle kam in der Vergangenheit hauptsächlich der Loddenheide zu, deren Vermarktungsniveau die 90 Prozent bereits überschritten hat. Zwei Gebäude, in die unter anderem die Firma Brooks und der Apothekerverband Westfalen-Lippe einziehen werden, entstehen derzeit am Willy-Brandt-Weg. Eine weitere Vermietungsimmobilie, die sich am Martin-Luther-King-Weg im Bau befindet, wird der Firma Bechtle als neuer Standort dienen. „Auf der Loddenheide stehen wir kurz davor, eine der erfolgreichsten Gewerbeflächenentwicklungen der Stadt Münster abzuschließen“, erklärt Robbers. „Das verdeutlicht den Bedarf an neuen Gewerbegebieten.“

Mietpreisentwicklung stabil

Zurück zum Hafen: Die Attraktivität des Quartiers sowie die Objekt- und Lagequalität am Wasser haben die Spitzenmiete im Hafenquartier auf das Top-Niveau des münsterischen Büromarkts steigen lassen. Es liegt bei 13,50 €/m² monatlich nettokalt und traf bislang nur auf sehr gut ausgestattete und repräsentative Flächen in der City zu. Im Durchschnitt erzielen Neubauflächen bzw. repräsentative und modernisierte Altbauflächen in der City nach wie vor zirka 11,50 €/m². Modernisierte und gut ausgestattete Bestands- oder Altbauflächen bringen in der Innenstadt in der Spitze bis zu 11,50 €/m² und durchschnittlich 9,00 €/m² ein. In der Lagekategorie Cityrand, Stadtteilzentren und Büroparks, die auch den Hafen und den Gewerbepark Loddenheide einschließt, wird bei Neubauflächen sowie modernisierten und repräsentativen Altbauflächen ein Durchschnittsmietpreis von 10,50 €/m² aufgerufen. Modernisierte Standardflächen liegen bei 8,50 €/m² im Schnitt. Das zeigt: Die Preise im Neubau und Bestand in der Lagekategorie Cityrand, Stadtteilzentren, Büroparks sind 2014 um jeweils 0,50 €/m² gestiegen.

Nachfrage: Schwerpunkt Mitte und West

Nach den Spitzenjahren 2011 und 2012 konsolidierte sich die Büroflächennachfrage im Jahr 2014 auf 80.300 m². Das Ergebnis stieg geringfügig um vier Prozent gegenüber dem Jahr 2013 und setzt sich aus 65.200 m² durch Vermietungen sowie 15.100 m² durch Eigennutzer zusammen. Zwar ist das Resultat von 80.300 m² im Vergleich mit anderen B-Standorten, zum Beispiel Dortmund, Essen oder Hannover, im unteren Drittel angesiedelt. In diesem Kreis ist Münster aber auch die kleinste Stadt.

Auch 2014 ging der Nachfragetrend verstärkt in Richtung Innenstadt und umliegende Bereiche. Zum Beispiel wurden knapp 40 Prozent des Gesamtumsatzes von 80.300 m², also 31.900 m², im Stadtbezirk Mitte realisiert. Ausnahmsweise kam dieses Ergebnis auch im Bezirk West durch zwei Großvermietungen zustande. Von der Entwicklung auf der Loddenheide begünstigt, entfielen weitere 14 Prozent (11.200 m²) auf den Bezirk Südost.

Interessanterweise waren 2014 vor allem kleine und große Flächen gefragt. Die Umsätze in der Größenklasse über 1.000 m² machten 2014 insgesamt 55 Prozent aus (2013: 40,3 %). Sie kompensierten den starken Nachfrageeinbruch im mittleren Flächengrößensegment: Der Flächenumsatz in der Kategorie 250 m² bis 500 m² sank von 22 Prozent im Jahr 2013 auf elf Prozent 2014. In der Größenklasse 501 m² bis 1.000 m² fiel die Flächennachfrage auf 10,6 Prozent (2013: 15,1 %). Dagegen erreichte der Umsatz in der Klasse bis 250 m² wie im Vorjahr fast ein Viertel des Gesamtvolumens.

Das Schaubild der Nachfragebilanz in Bezug auf die Anzahl der Abschlüsse zeichnet ein umgekehrtes Bild. Von 210 Einzelabschlüssen wurden drei Viertel in der Größenklasse bis 250 m² realisiert, während nur sechs Prozent der Transaktionen im Größensegment über 1.000 m² erfolgten.

Positive Prognose 2015

Die Vorzeichen für den Büromarkt 2015 sind gut. Zum einen wurden bereits einige größere Mietabschlüsse Anfang des Jahres getätigt. Zum anderen fließen Projekte von Eigennutzern, zum Beispiel im Hafen, durch den diesjährigen Baustart in den 2015er Umsatz ein. Zudem könnte auch die insgesamt positive gesamtwirtschaftliche Perspektive in Deutschland zu einem Nachfrageschub führen. „Angesichts der relativ ausgeglichenen Angebots- und Nachfrageprognose erwarten wir eine stabile Mietpreisentwicklung“, erklärt Robbers. Die komplette Büromarktstudie steht im Internet unter http://www.wfm-muenster.de/publikationen

(WFM)


 


 

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