Erbschaftsteuer
Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts eines Hauses

Der Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts kann unter anderem durch Vorlage des Gutachtens eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken geführt werden, wenn dem Gutachten ohne Einschaltung weiterer Sachverständiger gefolgt werden kann – so der BFH mit Urteil vom 5.5.2010 (Az. II R 25/09). Eine weitere Möglichkeit ist hierbei, den Marktpreis einer Immobilie durch einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Preis zu belegen, wenn ein Verkauf innerhalb eines Jahres vor oder nach dem maßgeblichen Besteuerungsstichtag stattgefunden hat. Nach dem Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 24.3.2010 (Az. 3 K 3258/06 B) wird der Verkaufspreis auch dann noch berücksichtigt, wenn dieser erst nach der Bestandskraft des Bescheids geltend gemacht wird. Am nachträglichen Bekanntwerden trifft Steuerzahler kein Verschulden, wenn entweder der Verkauf erst nach Ablauf der Einspruchsfrist erfolgt ist oder wenn ein steuerlicher Laie nicht wusste, dass dieser Gegenbeweis möglich ist.

Der Nachweis des niedrigeren Verkehrswerts eines bebauten Grundstücks durch ein Verkaufsgeschäft, das nicht unter Angehörigen stattgefunden hat, ist vielfach unbekannt auch dann noch möglich, wenn die Veräußerung nach mehr als einem Jahr nach dem Anfall der Erbschaft oder Schenkung stattgefunden hat. Dann muss allerdings aufgrund der durch den längeren zeitlichen Abstand nachlassenden Indizwirkung des Kaufpreises durch eine Bescheinigung des Gutachterausschusses nachgewiesen werden, dass inzwischen keine oder nur minimale Änderungen bei...

• Bodenwert,
• Mieten,
• Beschaffenheit der Immobilie und
• sonstigen maßgeblichen Verhältnissen

...stattgefunden haben. Wird die Einjahresfrist hingegen nur minimal überschritten, ist dieser Nachweis noch nicht einmal zwingend erforderlich. Das gilt nach Auffassung der Richter bei einer Zeitspanne von lediglich gut 14 Monaten. Hier kann die Auffassung vertreten werden, dass die Indizwirkung des erzielten Kaufpreises auch ohne ein weiteres Gutachten ausreicht.

Ein Gegenbeweis zu den Rechenschritten der Finanzverwaltung kommt seit 2009 viel öfters als in der Vergangenheit in Betracht. Denn durch die Erbschaftsteuerreform ist die steuerliche Bemessungsgrundlage für Immobilien bei Erbschaft oder Schenkung auf das aktuelle Marktniveau angehoben worden. Die nunmehr vorgesehenen Wertermittlungsmethoden sind häufiger Anlass zum Nachweis eines geringeren Verkehrswerts durch Gutachten oder Verkaufspreis.