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Gewerbemietverträge

Besondere Klauseln in Gewerbemietverträgen

Für Gewerbetreibende ist es häufig schwierig, das passende Büro oder Ladenobjekt zu finden. Wohnraummietverträge hingegen kommen schneller zustande. Bei den Klauseln in den Verträgen ist allerdings Vorsicht geboten.

Klauseln, die in Wohnraummietverträgen strikt unwirksam wären, können in Gewerbemietverträgen unliebsame Verpflichtungen entfalten. Es empfiehlt sich daher vor Unterzeichnung eines Gewerbemiet Vertrag es stets eine genaue Prüfung des Vertragsinhaltes.

Mindestlaufzeit und Betriebskosten bei gewerblichen Mietverträgen

Im Gegensatz zu Wohnimmobilien haben Mietverträge bei Gewerbeimmobilien in der Regel eine mehrjährige Mindestlaufzeit mit Verlängerungsoption. Bei Wohnraummietverträgen sind sämtliche Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, aufgezählt. Weitere Betriebskosten, wie Werbemaßnahmen für das Gebäude, Verwaltungskosten, Reparaturkosten sind auch bei ausdrücklicher Vereinbarung im Vertrag nicht umlagefähig. Bei gewerblichen Mietverträgen hingegen ist die Anzahl der umlagefähigen Kosten nahezu unbegrenzt. Sie unterliegt lediglich der Vereinbarung der Parteien. So kann der Vermieter, wenn es vertraglich vereinbart ist, zusätzliche Versicherungskosten, Kosten der Hausverwaltung und auch Kosten für einen Portier oder den Postfrankierdienst auf den Mieter umlegen. Es ist sogar möglich, zu vereinbaren, auch spätere derzeit noch unbekannte Betriebskosten, auf die Mieter umzulegen, wenn die Klausel die zu erwartenden Betriebskosten hinreichend umschreibt.

Kaution bei Gewerbeimmobilien

Wenn es um die Kaution für die Gewerberäumlichkeiten geht, muss der Mieter gegebenenfalls tiefer in die Tasche greifen als bei einer Wohnimmobilie. Eine maximale Kaution von drei Nettokaltmieten ist nur bei Wohnräumen gesetzlich geregelt (OLG Brandenburg, Beschl. v. 04.09.2006 – 3 U 78/06). Ist ein Mietvertrag unterschrieben und der Mieter leistet nicht die Zahlung der Kaution, kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen und auf die Zahlung entgangener Miete klagen.

Kündigung von Gewerbeimmobilien

Das Vertragsverhältnis kann bei befristeten Mietverhältnissen von Mieterseite in der Regel nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Kein wichtiger Grund liegt z.B. vor, wenn der Mieter den Betrieb seines Geschäftes aus gesundheitlichen (OLG Düsseldorf, Beschl. v. 25.07.2008 – 24 W 53/08) oder aus wirtschaftlichen Gründen einstellen muss. In einem solchen Fall kann der Mieter lediglich eine Zustimmung des Vermieters zu einer Untervermietung verlangen, die wiederrum nur aus wichtigem Grund abgelehnt werden darf.

Wertsicherungsklauseln

Besonders heikel können sog. Wertsicherungsklauseln sein. Diese Klauseln sehen zum Zwecke des Inflationsausgleiches einen Automatismus zur Erhöhung der Miete vor: Dabei wird vereinbart, dass die Miete sich entsprechend einem bestimmten Index erhöhen soll. In der Regel wird dabei auf den vom Statistischen Bundesamt geführten Verbraucherpreisindex für Deutschland Bezug genommen.

Da die indexierten Mieterhöhungen während der Vertragslaufzeit automatisch erfolgen können und keiner gesonderten Vereinbarung zwischen den Mietparteien bedürfen, kann dies für den Mieter im schlimmsten Fall folgendes bedeuten: Passt der Mieter seine Mietzahlungen nicht selbstständig entsprechend der Indexerhöhung an, kann der Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Verjährungsfristen den Differenzbetrag auch nachträglich einfordern.

Die Zulässigkeit solcher Klauseln richtet sich nach dem Preisklauselgesetz (veröffentlicht im BGBl. I 2007, S. 2246, 2247) und setzt in der Regel voraus, dass der Vermieter zugleich für die Dauer von 10 Jahren auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder dem Mieter das Recht eingeräumt wird, die Mietdauer auf wenigstens 10 Jahre zu verlängern.

Schönheitsreparaturen

Wie bei Wohnimmobilien, ist die Schönheitsreparaturklausel ein Klassiker der Auseinandersetzung zwischen Mietern und Vermietern. Doch auch bei Büros oder Ladengeschäften gilt dieselbe Regelung wie bei einer Wohnung: Renovierungsfristen müssen flexibel nach Renovierungsbedarf ausgelegt werden – sonst entsteht eine Benachteiligung des Mieters. Damit sind starre Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH, Urteil v. 08.10.2008 – XII ZR 84/06).

Um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen, sollten sowohl Mieter als auch Vermieter vor Abschluss eines Gewerbemietvertrages das Vertragswerk fachkundig prüfen lassen.

Immobilienverband Deutschland (IVD)

(Redaktion)


 


 

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