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Mietrecht

Kündigung bei Mietrückständen

Ein Urteil des BGH besagt, dass der Vermieter nicht sofort kündigen muss, wenn der Mieter so in Verzug ist, dass der Vermieter kündigen kann. IVD Nord-West Vorstandsvorsitzender Michael Bruns lobte das Urteil als „wichtige Klarstellung“.

 Der Streitfall

Bereits im November 2006 betrug der Mietrückstand zwei Monatsmieten. Die Kündigungsvoraussetzungen waren somit erfüllt und der Vermieter hätte dem Mieter fristlos kündigen können. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis allerdings erst am 15.03.2007 fristlos und reicht am 16.04.2007 die Klageschrift in. In dieser Klageschrift wurde die fristlose Kündigung noch einmal erklärt.

Der Mieter jedoch war der Ansicht, dass die Kündigungen unwirksam seien. Zum einen, weil der Vermieter nicht direkt nach Eintreten der Kündigungsvoraussetzungen im November 2006 die Kündigung aussprach. Zum anderen habe der Vermieter die Kündigung nicht angedroht.

Das Urteil

Der BGH erklärte die fristlose Kündigung für rechtens. Der BGH führt weiter aus, dass es keine illoyale Verspätung darstelle, dass der Vermieter nicht schon im November 2006, sondern erst fünf Monate später die Kündigung aussprach. Für ein Vertrauen des Mieters, der Vermieter werde den Mietrückstand hinnehmen und auch bei einem weiteren Anstieg des Rückstands von dem Kündigungsrecht keinen Gebrauch machen, gibt es keine Grundlage.

Außerdem: Die Kündigung ist ebenfalls rechtens, da es gemäß § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB bei einer auf Zahlungsverzug des Mieters gestützten Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 BGB keiner vorherigen Fristsetzung oder Abmahnung bedarf. Dass der Vermieter einen sich aufbauenden Mietrückstand nicht sofort zum Anlass einer fristlosen Kündigung nimmt, ändert daran nichts und lässt eine ohne Abmahnung erfolgte Kündigung noch nicht treuwidrig erscheinen.

„Das Urteil des BGH bringt in der täglichen Praxis eine deutliche Erleichterung“, so Michael Bruns, Vorstandsvorsitzender des IVD Nord-West. Der Vermieter kann durch das Urteil mit dem zahlungswilligen aber nur eingeschränkt zahlungsfähigen Mieter noch über einen Zeitraum Verhandlungen führen, ohne fürchten zu müssen, sein Recht einer endgültigen Kündigung zu verwirken.

(Entscheidung des BGH, Urteil vom 11.03.2009, Aktenzeichen: VIII ZR 115/08 )

(Redaktion)


 


 

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