Weitere Artikel
Mietrecht

Muss Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?

Ja, er muss, wenn diese Verpflichtung wirksam vereinbart worden ist. Durch eine Reihe von BGH-Entscheidungen ist mancherorts der Eindruck entstanden, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht (mehr) auf den Mieter abgewälzt werden kann.

Ausgangspunkt: Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, dem Mieter eine mangelfreie Mietsache (Wohnung) zu überlassen und sie während der Mietdauer in diesem Zustand zu erhalten. Das heißt, dass der Vermieter nach dem Willen des Gesetzgebers des BGB auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen hätte.

Es ist aber zwischenzeitlich anerkannten Rechts, dass diese Verpflichtung – in gewissem Umfang, darum wird es im Weiteren gehen – auf den Mieter übertragen werden kann, wonach dieser nach bestimmten Zeitabschnitten renovieren muss. Bis ins Jahr 2007 hinein blieben Klauseln unangetastet, die zum einem einen verbindlichen Zeitpunkt für die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorsahen und zum anderen eine Endrenovierung zumindest für den Fall verlangten, dass die Wohnung renoviert übergeben wurde.

Da es sich bei all diesen Bestimmungen fast stets um formularmäßig getroffene Regelungen handelt, unterliegen sie einer sogenannten Klauselkontrolle, d. h. es wird insbesondere geprüft, ob sie für Mieter angemessen sind.

Dies hat der BGH für den Fall verneint, dass es sich bei der vereinbarten Frist um eine sogenannte starre Frist handelt. Eine solche Regelung sei unangemessen, weil Wohnräume einer unterschiedlichen Abnutzung unterliegen. Der/die nur am Wochenende anwesende Junggeselle/in wird die Wohnung weniger abnutzen als eine Familie mit kleinen Kindern und Hund.

Ist eine Regelung für einzelne Personen unangemessen, so ist die Verwendung dieser Klausel insgesamt unzulässig, denn es gilt ein abstrakter und genereller Maßstab und der Grundsatz der klauselverwenderfeindlichsten Auslegung. Die Fristenregeln müssen deshalb dahin relativiert werden, dass Schönheitsreparaturen entweder nur „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ nach 3, 5 oder 7 Jahren durchzuführen sind.

Sind die Fristen nicht flexibel, führt dies zur Unwirksamkeit der Klausel. Sie kann auch nicht auf ihren wirksamen Kern reduziert werden. Im AGB-Recht gilt nämlich das Verbot der sogenannten geltungserhaltenden Reduktion.

Wenn dann noch eine Endrenovierungsklausel hinzukommt, tritt – aus der Sicht des BGH – ein so genannter Summierungseffekt ein. Die Regelung ist dann gewissermaßen doppelt unwirksam. Wenn nämlich der Auszug nur kurze Zeit nach der letzten Schönheitsreparatur erfolgt, erscheint es dem BGH unangemessen, den Mieter nochmals renovieren lassen zu dürfen.

Endrenovierungsklauseln, die nunmehr generell unwirksam sind, können aber durch Quotenabgeltungsklauseln ersetzt werden, wonach diejenigen Kosten verlangt werden können, die dem seit der letzten Schönheitsreparatur abgelaufenen Zeitraum im Verhältnis zum Gesamtzeitraum eines Turnus entsprechen. Wohlgemerkt aber nur, wenn die hierfür vorgesehenen Fristen nicht starr sind.

Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass bedeutende Formularvertragsverlage bereits von der Aufnahme der Quotenabgeltungsklausel absehen, weil sie fürchten, dass der BGH alsbald auch diese ins Visier nehmen und mit einem Unwerturteil belegen wird.

Die Schönheitsreparaturklauseln sind also keineswegs tot, was der Mieter allzu schnell euphorisch begrüßt hat und viele Vermieter zutiefst bedauert haben. Die Abwälzung ist aber schwieriger geworden. Der Vermieter muss Augenmaß beweisen und er muss wissen, dass die Grundsätze des BGH gleichermaßen für Wohnraummietrecht und Gewerbemietrecht gelten.

IVD Nord-West

(Redaktion)


 


 

Mietrecht
Schönheitsreparatur
Klausel

Passende Artikel suchen

Finden Sie weitere Artikel zum Thema "Mietrecht" - jetzt Suche starten:

Kommentar abgeben

Bei einer Antwort möchte ich per E-Mail benachrichtigt werden

 
 

 

Entdecken Sie business-on.de: