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Rückblick

Gutachterausschuss untersucht den Immobilienmarkt Frankfurt am Main der letzten 25 Jahre

(pia) In Zeiten der Verunsicherung kann ein Rückblick Orientierung geben: Um die Diskussionen über die Immobilienkrise zu versachlichen, hat der Gutachterausschuss für Grundstückwerte und sonstige Wertermittlungen für den Bereich der Stadt Frankfurt am Main eine Untersuchung über den Immobilienmarkt Frankfurt am Main der Jahre 1984 bis 2008 vorgenommen.

Derzeit ist der Frankfurter, aber auch der bundesdeutsche Gewerbe-Investmentmarkt erstarrt. Im Vergleich zu 2007 sind immense Umsatzeinbußen zu verzeichnen. Dennoch liegen die Umsatzzahlen des Jahres 2008 im gewerblichen Sektor mit 1,2 Milliarden Euro noch über den Vergleichswerten des Jahres 2004.

Von 123 Millionen auf 1,7 Milliarden

Ab 1983 stiegen die Umsätze bei Büroimmobilien von 123 Millionen auf 823 Millionen Euro im Jahre 1988, ein Zwischenhoch erlebte der Büromarkt im Jahre 1993 mit 1,5 Milliarden Euro Umsatz. Änderungen der Abschreibungsregelungen führten 1993 zu einem Umsatzhoch im Wohnimmobilienmarkt, was auch den Gewerbesektor mit beeinflusste. Der nächste Rekord zeigte sich 2001 mit 1,7 Milliarden Euro Umsatz. Das absolute Spitzenjahr 2007 wurde primär durch ausländische Investoren, und hier vor allem in der ersten Jahreshälfte durch die US-Amerikaner, bestimmt. Allein der Umsatz im Bürosektor betrug sensationelle 4,3 Milliarden Euro. Zwischen diesen Rekordwerten fiel der Büromarkt immer wieder ab, was sow ohl die Miethöhen als auch die Immobilienumsätze betraf.

Stadtrat Schwarz: "Panik ist übertrieben"

Über die untersuchte Periode zeigt sich, dass das im Stadtgebiet beantragte und genehmigte Neubauvolumen, das mit bis zu achtzig Prozent von gewerblichen Baumaßnahmen bestimmt wird, in Phasen steigender Mieten ebenfalls wächst. Die Fertigstellungen dieser Gebäude fiel aber zumeist wieder in Phasen zurückgehenden Mietniveaus und wachsenden Leerstandes. Die Akteure auf dem Immobilienmarkt sind bis heute nicht bereit, antizyklisch zu investieren und zu finanzieren. Wäre in den zurückliegenden 25 Jahren in Zeiten eines Abschwungs auf dem Büroimmobilienmarkt investiert worden, so hätten diese Flächen in Zeiten geringen Leerstandes und hoher Mieten auf dem Markt platziert werden können. S tadtrat Edwin Schwarz erklärt hierzu: „Frankfurt gilt zwar als volatilster Büroimmobilienmarkt Deutschlands, dennoch sehe ich die derzeitige Panik als übertrieben an. Der Tiefpunkt der Krise ist vielleicht noch nicht erreicht. Die Konsolidierung dürfte sich auch bei den Finanzinstituten über ein bis zwei Jahre erstrecken. Dennoch zeigt die Untersuchung des Gutachterausschusses sehr anschaulich, dass nach jedem Rückgang auch wieder ein Anstieg erfolgt und heutige Investitionen in Bürogebäude durchaus wirtschaftlich sinnvoll und vorausschauend sind.“

Gewinn- und Verlustbringer

Aus den in dem Bericht aufgeführten Halteperioden kann abgelesen werden, welche Büroimmobilien Gewinne oder Verluste verursachten - natürlich anonymisiert. Die Analyse belegt, dass primär entscheidend ist, ob im „Wellental“ gekauft und am „Wellenkamm“ verkauft wurde. Hierbei sind oft wenige Monate entscheidend. Die Entwicklung des Frankfurter Büromarktes wird außerdem durch einen umfangreichen wissenschaftlichen Textbeitrag des Instituts für Humangeographie der Goethe-Universität analysiert.

Wohnungen wurden deultlich größer

Der zweite große Teil der Untersuchung beschäftigt sich mit dem Wohnimmobilienmarkt. Dort wird etwa aufgezeigt, dass bei den Eigentumswohnungen eine Steigerung der Kaufpreise von 1984 bis 2008 von 140.000 auf 350.000 Euro erfolgte. Hierbei ist zu beachten, dass sowohl die Wohnungsgrößen erheblich zugenommen haben als auch die Neubautätigkeit sich zunehmend in bessere Wohnlagen entwickelt hat. Mit rund 1700 neuen Eigentumswohnungen wurden im Stadtbezirk Sachsenhausen inklusive Westhafen mit Abstand die meisten Wohnungen veräußert. 1984 waren die neuen Wohnungen durchschnittlich 75 Quadratmeter groß, 2008 war die mittlere Wohnungsgröße bereits auf 105 Quadratmeter angewachsen. Die höchsten Pr eissteigerungen pro Quadratmeter verzeichneten Großwohnungen in guten Wohnlagen. 

Reihenhaus günstiger als Eigentumswohnung

Auch zeigt die Untersuchung, wie unterschiedlich sich die einzelnen Stadtgebiete über die letzten 25 Jahre beim Verkauf von Neubauten beziehungsweise von Bestandsimmobilien entwickelt haben. Ein überraschendes Ergebnis zeigt ein Vergleich der auf den Quadratmeter bezogenen Verkaufspreise von Reihenmittelhäusern und Eigentumswohnungen. So ist es günstiger, ein Reihenhaus zu kaufen als eine in Bezug auf die Wohnfläche gleich große Eigentumswohnung. Die absoluten Preise zeigen jedoch wieder die Reihenhäuser vorne, da die Gebäude in der Regel eine fixe Wohnfläche von 120 bis 130 Quadratmetern aufweisen, während bei den Wohnungen durchschnittlich kleinere Fläche vorherrschen.

Michael Debus: "Beitrag zur Überwindung der Immobilienkrise"

Abgerundet wird der Bericht mit Daten für interessierte Fachleute wie Liegenschaftszinssätze, Gebäudefaktoren oder Umsatztabellen. Der Vorsitzende des Gutachterausschusses Michael Debus erklärt: „Wer den Frankfurter Immobilienmarkt verstehen und beurteilen will, inwieweit Investitionen nachhaltig und wertbeständig sind, findet in dem Bericht eine Fülle von wertvollen Marktdaten. Da nur dem Gutachterausschuss alle Transaktionen vorliegen, wurde dieses Projekt als Beitrag der Überwindung der Immobilienkrise gestemmt.“

Die gedruckte Broschüre und das pdf-Dokument werden zu einem Preis von insgesamt sechzig Euro im Service-Center des Stadtvermessungsamtes angeboten. E-Mail: [email protected]

Quelle: Stadt FFM

(Redaktion)


 


 

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