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Gemischt genutzte Immobilie

Keine Hoffnung mehr auf höheren Vorsteuerabzug

Nach § 15 Umsatzsteuergesetz (UStG) muss die Vorsteuer aus den Kosten für den Bau oder Kauf eines Hauses nach der Fläche aufgeteilt werden, wenn die Immobilie sowohl für umsatzsteuerpflichtige als auch für umsatzsteuerfreie Zwecke verwendet wird. Das betrifft in der Praxis Fälle, in denen Räume an andere Gewerbetreibende vermietet oder für den eigenen Betrieb genutzt werden und der Rest zu Wohnzwecken ohne Umsatzsteuer vermietet ist.

Der BFH hatte hierzu dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) die Frage zur Vorabentscheidung vorgelegt, ob Deutschland berechtigt ist, für die Aufteilung der Vorsteuern aus der Errichtung eines gemischt genutzten Gebäudes vorrangig einen anderen Aufteilungsmaßstab als den Umsatzschlüssel vorzuschreiben (Beschluss vom 22.7.2010, Az. V R 19/09). Es erschien den BFH-Richtern europarechtswidrig, die Vorsteueraufteilung ausschließlich nach der genutzten Fläche vorzunehmen, wie im deutschen Umsatzsteuerrecht geschehen. Wäre eine Aufteilung auch nach dem Umsatz zulässig, müssten Vermieter ihre bezahlte Vorsteuer nicht zwingend nach den Flächenanteilen des Gebäudes verteilen, sondern könnten sich unmittelbar auf die für sie günstigere Regelung im europäischen Gemeinschaftsrecht berufen.

Der Umsatzschlüssel war übrigens in Deutschland vor 2004 ausdrücklich erlaubt und ist in der Praxis meist lukrativer, weil die Mieteinnahmen aus umsatzsteuerpflichtig überlassenen Geschäftsräumen oft höher ausfallen als die für private Wohnzwecke vermieteten Räume. Dies soll ein praktisches Beispiel erläutern.

Beispiel:

Der Hauseigentümer hat ein Wohn- und Geschäftshaus neu errichteten lassen. Dafür hat er neben den Baukosten 150.000 € Umsatzsteuer bezahlt. Das Erdgeschoss ist nach Fertigstellung an eine Firma für monatlich 2.000 € plus Umsatzsteuer vermietet und das Obergeschoss für 1.000 € an eine Familie zu Wohnzwecken. Diese Überlassung ist steuerfrei. Beide Etagen weisen die gleichen Flächen auf.

Aufteilung laut Umsatzsteuergesetz (nach Fläche):
Anteil der steuerpflichtigen Verwendung 50%
Vorsteuer-Erstattung 150.000 € x 50% 75.000 €
Aufteilung laut Europarecht (nach Umsatz):
Umsatzanteil steuerpflichtige Vermietung 2.000 von insgesamt 3.000 €66,67%
Vorsteuer-Erstattung 150.000 € x 66,67%100.000 €
Vorsteuer-Erstattungs-Plus25.000 €

Der BFH begründete seine Zweifel mit dem Inhalt der Mehrwertsteuer-Richtlinie, die für EU-Staaten verbindlich ist. Hiernach ist der Umsatzschlüssel, also die Aufteilung nach den Mieten, der Regelmaßstab, soweit Immobilien sowohl für Umsätze mit und ohne Vorsteuerabzug verwendet werden.

Der EuGH hat aber jetzt mit Urteil vom 8.11.2012 (Rs. C-511/10) entschieden, dass Deutschland die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden nach dem Flächenverhältnis vorschreiben darf. Voraussetzung sei jedoch, dass das Flächenverhältnis eine präzisere Bestimmung gewährleistet als die Umsatzmethode. Es ist nunmehr Sache des BFH zu prüfen, ob diese Voraussetzung erfüllt ist.

Im Rahmen einer Steueränderung ordnete der Gesetzgeber an, dass ab 2004 eine Aufteilung nach dem Umsatzschlüssel nur noch dann erfolgen darf, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Da bei Häusern über eine Aufteilung nach dem Flächenschlüssel eine wirtschaftliche Zurechnung möglich ist, schließt die Gesetzesänderung eine Anwendung des Umsatzschlüssels beinahe immer aus.

(VSRW-Verlag)


 


 

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