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Schrott-Immobilien

Schuldenerlass von der Bank ist zu versteuern

In der Vergangenheit hatten Banken im engen Zusammenwirken mit Anlageberatern zahlreiche Immobilienkäufe finanziert, die im Regelfall überteuert waren und auf falschen Zusagen des Beraters basierten.

Um das aus der Welt zu schaffen, bieten die finanzierenden Banken ihren betroffenen Kunden einen Schulderlass an, um gerichtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden. Besitzer dieser sog. Schrott-Immobilien müssen im Falle einer Veräußerung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist den Erlassbetrag im Jahr des Verkaufs der Immobilie versteuern, wenn sie mit der finanzierenden Bank einen Schuldenerlass ausgehandelt hatten. Das gilt nach dem rechtskräftigen Urteil des Hessischen FG vom 3.5.2010 auch dann, wenn der Erlass mit der Bank zeitlich bereits vor dem Verkaufsjahr vereinbart und wirksam wurde (Az. 3 K 299/10). Die reduzierte Kreditsumme erhöht dabei einen Spekulationsgewinn oder verringert einen realisierten Verlust .

Bei der Besteuerung von privaten Veräußerungsgeschäften gilt das sog. Zuflussprinzip, wonach Einnahmen nur in dem Kalenderjahr des Zuflusses erfasst werden, aus systematischen und verfassungsrechtlichen Gründen nicht. Der Veräußerungsgewinn muss daher neben den bisher steuerlich geltend gemachten Abschreibungen auch die wirtschaftlichen Vorteile des Schuldenerlasses aus vorangegangenen Jahren enthalten. Denn der Hausbesitzer erlangt den Schuldenerlass nur deshalb, weil er der Bank im Gegenzug das Recht einräumt, wie ein Eigentümer über die Immobilie zu verfügen. Dabei besteht ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen Schuldenerlass sowie der Rückabwicklung gescheiterter Immobiliengeschäfte und Darlehensverträge, so die Richter.

Beispiel: 2001 wurde eine Eigentumswohnung überteuert für 80.000 Euro gekauft und von einer Bank komplett fremdfinanziert. In 2006 einigt sich das Institut mit dem Besitzer auf einen Schuldenerlass von 30.000 Euro. 2008 wird die Wohnung innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist zu 40.000 Euro verkauft. Bis dahin wurden 14.000 Euro Abschreibungen geltend gemacht.

Abschreibung
ursprüngliche Anschaffungskosten 2001 80.000 €
Minderung der Anschaffungskosten durch die in Anspruch genommenen AfA-Beträge 2001 - 2008./. 14.000 €
fortgeschriebene Anschaffungskosten (= Buchwert)66.000 €
Veräußerungspreis 2008 40.000 €
abzüglich Buchwert./. 66.000 €
zuzüglich Schuldenerlass 2006+ 30.000 €
Spekulationsgewinn 20084.000 €

Sofern die Bank keinen Erlass von Schulden zubilligt, sondern einen Teil der überhöhten Schuldzinsen erstattet, handelt es sich um den Ersatz von in der Vergangenheit berücksichtigten Werbungskosten (zur Werbungskosten Definition). Im Jahr des Zuflusses liegen daher Mieteinnahmen vor, als Korrektur des vorherigen Steuerminderungspotenzials.

(VSRW-Verlag)


 


 

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