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Selbstgenutztes Familienheim

Wann die Erbschaft steuerfrei bleibt

Der steuerfreie Erwerb eines Familienheims im Inland sowie im EU- und EWRRaum von Todes wegen durch den überlebenden Ehegatten, eingetragenen Lebenspartner oder durch Kinder ist ab 2009 eingeführt worden.

Voraussetzung hierfür ist, dass

  • der Erblasser das Heim bis zu seinem Tod selbst bewohnt hat oder pflegebedingt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken aufgeben musste und
  • der Nachkomme/Erwerber die erworbene Wohnung unverzüglich zehn Jahre lang eigennutzt.

Die Steuerbefreiung bleibt auch dann erhalten, wenn der Nachfolger aus zwingenden Gründen an der Nutzung des Objekts gehindert war. Im diesem Zusammenhang ergeben sich in der Praxis häufig Zweifelsfragen bei der Auslegung der Gesetzestextstelle, nach der die Wohnung „beim Erwerber unverzüglich zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist” (§ 13 Nr. 4 b ErbStG). Aus diesem Grund weist die OFD Rheinland mit Kurzinfo „Sonstige Besitz- und Verkehrsteuern 001/2012“ vom 4.7.2012 auf zu beachtende Kriterien hin und stellt darüber hinaus Fälle der Praxis mit Lösungsansätzen dar.

Wesentliches Element der Befreiung ist, dass der Wohnungswechsel unverzüglich erfolgen muss. Unverzüglich heißt

  • ohne schuldhafte Verzögerung das Familienheim zu Wohnzwecken nutzen,
  • im zeitlichem Zusammenhang mit dem Erwerb von Todes wegen muss der Umzug erfolgen und
  • innerhalb kurzer Zeit fasst der Erwerber den Entschluss, die in den Nachlass gefallene Wohnung selbst zu nutzen und setzt dies auch um.

In der Wohnung muss sich der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Die Befreiung ist danach nicht möglich, wenn sie nur als Ferien- oder Wochenendwohnung genutzt wird oder für einen Berufspendler nur die Zweitwohnung darstellt. Es reicht nicht aus, sich lediglich beim Einwohnermeldeamt umzumelden. Gründe, bei denen die fehlende Selbstnutzung nicht schädlich für die Steuerbefreiung ist, sind auf wenige Lebensumstände, die die eigene Haushaltsführung unmöglich machen, begrenzt, z.B. Tod, Eintritt der Pflegebedürftigkeit, minderjähriges Kind.

Ob die Aufnahme der Selbstnutzung unverzüglich erfolgt, richtet sich nach den Gesamtumständen des Einzelfalls. Im Allgemeinen reicht es, wenn der Wohnungswechsel innerhalb eines Jahres erfolgt und nicht problemlos schneller möglich gewesen wäre.

Ausgangsbeispiel:

Zum Nachlass gehört ein vom Erblasser bisher selbst genutztes Einfamilienhaus, das längere Zeit nicht renoviert wurde ist. Der Sohn möchte in das Haus einziehen. Innerhalb der ersten Monate nach dem Tod gibt er umfangreiche Renovierungsarbeiten in Auftrag und zieht 18 Monate nach Erbanfall nach Abschluss der zeitintensiven Arbeiten ein. Die Steuerbefreiung wird gewährt, weil alles für einen unverzüglichen Einzug veranlasst wurde und dieser nach Abschluss der Arbeiten auch erfolgte.

Abwandlung (1):

Der Sohn sieht zunächst Renovierungsbedarf. Im Zuge der Arbeiten wird allerdings festgestellt, dass eine Renovierung unwirtschaftlich ist und ein Abriss und Neubau kostengünstiger wären. Nach zwei Jahren zieht er in das neu errichtete Gebäude ein.

Hier kommt – unabhängig von dem Zeitpunkt des Einzugs – keine Steuerbegünstigung in Betracht, weil eine Nutzung des in den Nachlass gefallenen Einfamilienhauses nicht erfolgt ist.

Abwandlung (2):

Der Sohn meldet sich kurzfristig um, behält aber seinen ursprünglichen Wohnsitz zunächst bei. In den folgenden zwei Jahren veranlasst er die Renovierung des Gebäudes. Die Aufträge werden nach und nach mit zum Teil großer zeitlicher Verzögerung erteilt. Nach Abschluss der Renovierungszeiten zieht der Erbe schließlich mit seiner Familie ein.

Hier liegt keine unverzügliche Selbstnutzung mehr vor. Der Sohn hat zwar den Entschluss zeitnah gefasst, die Wohnung selbst zu nutzen, dies aber nicht unverzüglich umgesetzt.

Abwandlung (3):

Der Vater konnte seine Wohnung wegen der Unterbringung im Pflegeheim nicht mehr selbst nutzen. Die Wohnung war im Zeitpunkt des Erbanfalls vermietet. Der Sohn will die Wohnung selber nutzen, kündigt das Mietverhältnis zeitnah und eine Selbstnutzung erfolgt anschließend kurzfristig.

Die Steuerbegünstigung ist zu gewähren, wenn der Sohn zeitnah kündigt und nach dem Auszug des Mieters die zu Wohnung auch unverzüglich zu Wohnzwecken nutzt.

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(VSRW-Verlag)


 


 

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