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Immobilienmesse

IMMO im Gespräch – Die Immobilie ist für viele interessant!

Kaufen, bauen, oder doch weiterhin mieten? Die Frage, wie und wo man leben will, gehört zu den wichtigsten Fragen, die man für sich im Leben lösen muss.

Im Vorfeld der Immobilienmesse IMMO in Freiburg sprechen die beiden Freiburger Immobilienexperten Hugo W. Sprenker, der stellvertretende Vorsitzende des Gutachterausschusses der Stadt Freiburg und Vizepräsident und Schatzmeister im IVD Immobilien Verband Deutschland, und Thomas Schmidt, der Geschäftsführer der Freiburger Sparkassen-Immobilien-Gesellschaft, über sinnvolle Kaufentscheidungen, gefragte Lagen und das Gespür, das man als Makler für Stadtteile und deren Entwicklungspotentiale haben muss.

FWTM: Herr Sprenker, von einem Häuschen zu träumen ist eine Sache, es dann auch zu kaufen oft eine andere. Für wen lohnt sich eigentlich der Kauf einer Immobilie wirklich?

Hugo W. Sprenker: Für jemanden, der die Wohnung oder das Haus selbst nutzen will, lohnt sich der Kauf immer dann, wenn er an diesem Wohnort eine längerfristige Perspektive für sich sieht. Man muss sich sicher sein: „Hier will ich aus dem Fenster schauen“, dann lohnt es sich vom Gefühl her auf jeden Fall und bei den Kosten kommt es auf 10.000 Euro mehr oder weniger nicht an, denn die „verschwinden“ mit der Langfristigkeit der Finanzierung. Für jemanden, der vermieten will lohnt es sich, wenn er einen längerfristigen Vermögensplan macht, denn eine Immobilie verursacht Transaktionskosten, und die muss man ja auch einrechnen. Es gilt nach wie vor die goldene Regel, ein Drittel seines Vermögens als langfristige Kapitalanlage in Immobilien zu stecken. Die aktuelle Niedrigzinsphase hat zu hohen Preisen geführt, wer jetzt verkaufen will, dem sagen wir, dass er den positiven Mehrwert „mitnehmen“ soll. Wer zum Beispiel vor Jahren im Bereich Waldsee in Freiburg etwas gekauft hat, der hat da eine gute Wertentwicklung erlebt. Dafür muss man ein Gespür entwickeln, und das sollten die Profis haben.

FWTM: Herr Schmidt, wie hat sich der Freiburger Immobilienmarkt, der ja ein „gesuchtes Pflaster“ ist, zuletzt entwickelt?

Thomas Schmidt: Das Immobilienjahr 2010 war in Freiburg durch eine hohe Nachfrage gekennzeichnet. Es war ein regelrechter Boom, in dem zusätzliche Interessenten auf den Markt gedrängt sind. Das waren einerseits Anleger, die ihr Geld in Sachwerte investieren wollten, andererseits haben die historisch niedrigen Bauzinsen zu einer zusätzlichen Nachfrage von Mietern geführt: Viele sind durch die hohen Mieten in Freiburg auf der einen Seite und die extrem günstigen Zinsen auf der anderen Seite in den Bereich der Finanzierbarkeit einer Immobilie zur Eigennutzung gerückt. Gleichzeitig haben wir hier seit 2009 eine spürbare Angebotsverknappung verzeichnet. Bereits im Jahr 2009 gab es in Freiburg 21 Prozent mehr Käufe als im Jahr davor. Das waren fast 500 Immobilien mehr, die vom Markt verschwunden sind. Das Angebot in Freiburg ist insgesamt stark ausgedünnt, es gibt wenige
neue Bauflächen und kaum jemand ist derzeit zum Verkauf seiner Immobilie bereit, da bei der aktuell niedrigen Verzinsung attraktive Anlagemöglichkeiten für den Verkaufserlös fehlen. Aber Achtung: Wenn man verkaufen will, sollte man sich lieber mit einer niedrigen Verzinsung der Verkaufserlöse beschäftigen, als darauf zu hoffen, dass die sehr gute Nachfrage auf Dauer anhält und man dann auf einen vielleicht höheren Erlös spekuliert. Das kann nach hinten losgehen.

FWTM: Herr Sprenker, sie haben vorhin schon vom Gespür beim Thema Immobilien gesprochen, welche Kompetenzen hat da ein Makler?

Thomas Schmidt: Wir kennen den Markt, wir sagen dem Verkäufer, was realistisch ist und liegen damit selten daneben. Klar, es gibt auch Kollegen, die gehen mit einer völlig überteuerten Immobilie an den Markt und versprechen dem Verkäufer alles Mögliche. Aber spätestens wenn der Kaufinteressent dann mit solchen Zahlen zu seiner Bank geht, platzt der Deal, weil ein unrealistischer Preis spätestens dort auffällt. Kaufinteressenten sollten sich also klar sein: Immobilienpreise am Privatmarkt sind in der Regel die Wunschpreise des Verkäufers. Und die entsprechen nicht unbedingt dem Wert der Immobilie. Der seriös arbeitende Makler bietet also mehr Sicherheit.

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FWTM: Herr Schmidt, wo besteht in Freiburg die größte Nachfrage?

Thomas Schmidt: So ein richtiger Nachfrageschwerpunkt hat sich 2010 nicht herauskristallisiert. Im Gegenteil, alle Arten von Immobilien vom Ein-Zimmer-Appartement bis zum Mehrfamilienhaus waren zuletzt gesucht. Natürlich gehen aber preiswerte Immobilien und hochwertige Angebote immer besser als der Durchschnitt.

FWTM: Herr Sprenker, eine ihrer Kernkompetenzen ist die Wertermittlung, welche Eckpunkte sind - auch mit Blick auf den Wiederverkauf - bei einer Immobilie in unserer "Ecke" wichtig?

Hugo W. Sprenker: Es geht um die Lage, die Lage und dann vielleicht auch noch um die Lage einer Immobilie! Als Makler muss man das spüren, wie am Beispiel Waldsee eingangs erwähnt: Durch den Ausbau der B 31 vor mehr als zehn Jahren haben sich die Preise dort positiv verändert. Wobei „Lage“ immer die Frage nach den Entwicklungsmöglichkeiten eines Standorts beinhaltet, was sich
wiederum für Anleger in der möglichen Mietentwicklung niederschlägt. Wer vor Jahrzehnten im Stühlinger eingekauft hat, der hat nun eine positive Wertentwicklung, die besser ist als der durchschnittliche Markt. Und dann geht es ja auch um die Bedürfnisse dessen, der eine Wohnung zur Eigennutzung kaufen will. Da gehört dann beispielsweise auch die Frage nach Treppen und Aufzügen zum möglichen Gesamtbild der gesuchten Lage, je nachdem wie alt oder fit der Kaufinteressent ist.

FWTM: Herr Schmidt, sie erwähnten die Knappheit am Freiburger Immobilienmarkt, wo kann sich Freiburg im Bereich Neubau überhaupt noch entwickeln?

Thomas Schmidt: Es gibt kaum noch Spielräume! Einerseits ist es Ziel der Landesregierung und der Stadtverwaltung, die innerörtliche Nachverdichtung voran zu bringen, andererseits wächst die Bevölkerung in Freiburg rasant. Da kann die Nachverdichtung nicht alleine mit dem wachsenden Wohnungsbedarf Schritt halten. Freiburg läuft Gefahr, Einwohner an das Umland zu verlieren. Aber: Andererseits wird die generelle Entwicklung einer sinkenden Bevölkerung in Deutschland auch vor Freiburg nicht Halt machen. Ob dies ab 2015 oder später eintreten wird, weiß heute niemand. In rascher Folge eher kleinere Baugebiete zu entwickeln und gleichzeitig den Zuzug nach Freiburg zu beobachten wäre für mich ein Lösungsansatz. Damit wäre man flexibler und laufe nicht Gefahr, am Bedarf vorbei zu entwickeln. Aber angesichts der knappen Flächenreserven in Freiburg wird man auch nicht daran vorbei
kommen, sich mit der einen oder anderen „heiligen Kuh“ zu  beschäftigen und Bauland neu auszuweisen.

FWTM: Herr Sprenker, Herr Schmidt, vielen Dank für das Gespräch!

Die IMMO 2011 findet am 26. und 27. Februar 2011 in der Halle 1 der
Messe Freiburg statt und ist bei freiem Eintritt täglich von 10.00 bis 18.00 Uhr geöffnet. Ein informatives Rahmenprogramm mit Fachvorträgen rund um das Thema Immobilien ergänzt die umfangreiche Palette der diesjährigen IMMO.

(FWTM)


 


 

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