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Mietvertragsabschluss mit einer GbR – Vertretungsmacht prüfen!
Berlin. Das OLG Saarbrücken hatte sich in einer jüngeren Entscheidung mit den Tücken zu befassen, denen sich ein Unternehmer gegenübersehen kann, wenn er die Räume für seinen Geschäftsbetrieb von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) anmieten möchte.
Dr. Cornelius Pfisterer ist Rechtsanwalt der Berliner Kanzlei Loh von Hülsen Michael –Partnerschaft von Rechtsanwälten und berät dort im Immobilienrecht, insbesondere dem gewerblichen Mietrecht und dem privaten Baurecht.
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Das Gericht hatte dabei über folgenden Sachverhalt zu entscheiden: Der Unternehmer unterzeichnete einen Mietvertrag, in dessen Rubrum als Vermieter die X-GbR, vertreten durch den A bezeichnet war. Der Vertrag wurde für die X-GbR von A unterzeichnet. Neben A waren noch drei weitere Personen B, C und D Gesellschafter der X-GbR. Da die Mieträume nicht rechtzeitig übergeben werden konnten, kam es nicht zur Durchführung des Mietvertrages. Der Unternehmer verklagte daraufhin die Gesellschafter A und B auf Schadensersatz. Nur die Klage gegen A hatte Erfolg.
Ausgangspunkt der Entscheidung war zunächst die Überlegung, dass überhaupt kein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen war. Denn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) muss grundsätzlich von allen Gesellschaftern gemeinsam vertreten werden. Dies war hier nicht der Fall. Tatsächlich hatten die anderen Gesellschafter den A nämlich gar nicht bevollmächtigt, den Mietvertrag auch in Ihrem Namen abzuschließen. Auch kam es nicht zu einer nachträglichen Genehmigung.
Da der A bei Unterzeichnung des Mietvertrages nicht über die erforderliche Vertretungsmacht verfügte, haftete er dem Unternehmer als Vertreter ohne Vertretungsmacht nach § 179 BGB. Danach ist derjenige dem anderen Vertragspartner zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, der einen Vertrag ohne Vertretungsmacht abschließt. Dagegen haftete der Gesellschafter B nicht. Zwar haften bei einer GbR neben der Gesellschaft selbst auch die einzelnen Gesellschafter unmittelbar für die Schulden der Gesellschaft. Eine Haftung des B wäre als Gesellschafter nur dann in Betracht gekommen, wenn ein wirksamer Vertrag mit der Gesellschaft bestanden hätte. Dies war aber gerade nicht der Fall.
Obwohl das Gesetz die Gesamtvertretung der GbR durch alle Gesellschafter als Regelfall vorsieht, ist es im Geschäftsverkehr durchaus üblich, dass Gesellschaften bürgerlichen Rechts durch einen Geschäftsführer oder einen geschäftsführenden Gesellschafter vertreten werden. Nach der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann die GbR sogar als solche als Eigentümerin eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen werden. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts existiert aber kein öffentliches Register, aus dem wie zum Beispiel bei einer GmbH die Vertretungsmacht ersichtlich wäre.
Es ist deshalb sehr zu empfehlen, sich vor Vertragsabschluss mit einem Vertreter der Gesellschaft nachweisen zu lassen, dass dieser auch vertretungsberechtigt ist, um später unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Der Nachweis der Vertretungsmacht kann zum Beispiel durch Vorlage des Gesellschaftervertrages geschehen. Hier bestehen aber möglicherweise Geheimhaltungsinteressen der GbR. Zudem sind nachträgliche Veränderungen aus diesem Vertrag nicht ersichtlich. Idealerweise sollte ein Mietvertrag deshalb von allen Mitgliedern der GbR unterzeichnet oder eine aktuelle Vollmacht vorgelegt werden. Dies gilt im Übrigen auch bei der Vermietung von Räumen an eine GbR.
(Dr. Cornelius Pfisterer)
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