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Rechtsanwalt Dr. Cornelius Pfisterer

Schönheitsreparaturen - Starre Fristen auch bei der Miete von Gewerberäumen unwirksam

Der Bundesgerichtshof überträgt die Rechtsprechung zur Wohnraummiete auf das Gewerberaummietrecht. Die formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.

Seit Jahren beschäftigt das Thema Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis die deutschen Gerichte. Immer mehr Vermieter sehen sich mit Urteilen konfrontiert, die in vielen Verträgen verwandte Klauseln für unzulässig erachten. Zumeist betraf dies aber Wohnraummietverträge. Mit der nun getroffenen Entscheidung bestätigt der Bundesgerichtshof eine Rechtsprechung des OLG Düsseldorf aus dem Jahr 2006.

In dem Fall sah der Mietvertrag vor, dass der Mieter auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen lassen müsse. Zusätzlich enthielt der Mietvertrag eine Quotenabgeltungsklausel für den Fall, dass das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen ende. Diese Klauseln befand der Bundesgerichtshof nun für unwirksam (BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 84/06).

Was sind Schönheitsreparaturen?

Schönheitsreparaturen sind alle Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die aus einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache resultieren. Dies sind insbesondere Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, Heizkörpern, Fenstern und Türen innen und ggf. das Reinigen, Schleifen oder Versiegeln von Fußböden. Davon zu unterscheiden sind Maßnahmen, mit denen rein alters- oder witterungsbedingte Mängel beseitigt werden. Da die Pflicht zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs dem Vermieter obliegt, muss dieser auch grundsätzlich die Schönheitsreparaturen tragen. Allerdings ist eine Überwälzung auf den Mieter möglich.

Was sind starre Fristen?

Fristenpläne für die Ausführung von Schönheitsreparaturen müssen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes so abgefasst sein, dass der Fristenplan nur den Charakter einer Richtlinie hat, von der im Einzelfall bei gutem Erhaltungszustand der Mieträume auch nach oben abgewichen werden kann; dies muss für den durchschnittlichen, verständigen Mieter erkennbar sein. Mit anderen Worten: Sobald feste Zeiträume oder Werte (drei Jahre, 20 Prozent) verwendet werden, muss die Klausel auch einen „Weichspüler“ enthalten, wie etwa die Formulierung „im Allgemeinen“. Auch hierbei ist Vorsicht geboten, da von der Rechtsprechung teilweise auch das Wort „regelmäßig“ als Vorgabe einer starren Frist erachtet wird.

In der am 8. Oktober 2008 verkündeten und sorgfältig begründeten Entscheidung weist der Bundesgerichtshof zunächst noch einmal darauf hin, dass grundsätzlich der Vermieter aus seiner Verpflichtung zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs heraus auch die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Da die mietvertragliche Praxis aber seit vielen Jahren von diesem gesetzlichen Leitbild abweiche, sei auch eine formularmäßige Übertragung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter hinzunehmen.

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters mit der Folge der Unwirksamkeit der Klausel liege aber dann vor, wenn Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, da der Mieter dann mit Renovierungspflichten belastet werde, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinaus gingen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde.

Nach der jüngsten Entscheidung des Bundesgerichtshofs gilt dies nunmehr auch für die Gewerberaummiete. Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, dass die gesetzliche Wertung insoweit nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterscheide. Auch der Schutzzweck sei in Bezug auf starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten als im Fall einer Wohnungsmiete.

Meist wird ein Gewerbemieter ohnehin bestrebt sein, seine Geschäftsräume in einem ansprechenden Zustand zu erhalten. Insbesondere bei Vertragsende kann es sich aber lohnen, zu überprüfen, ob die mietvertraglichen Regelungen wirksam sind.

Haftungsausschluss:
Der Inhalt dieses Artikels dient nur der allgemeinen Information und stellt keine juristische Beratung im Falle eines individuellen rechtlichen Anliegens dar. Ich übernehme keine Haftung für Handlungen, die auf Grundlage der in diesem Artikel enthaltenen Informationen unternommen werden.

(Dr. Cornelius Pfisterer)


 


 

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