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Gemischt genutzte Immobilie

Steuernachteile bei der Umsatzsteuer

Wird ein Gebäude zu mindestens zehn Prozent umsatzsteuerpflichtig an eine andere Firma vermietet oder zu Zwecken des eigenen Unternehmens genutzt, ließ sich die auf die Herstellungskosten oder den Kaufpreis für das Gebäude insgesamt entfallende 19-prozentige Umsatzsteuer bislang komplett beim Finanzamt als Vorsteuer geltend machen, selbst wenn die Immobilie bis zu 90 Prozent eigenen privaten Wohnzwecken dient.

 Denn solche teilweise unternehmerisch und privat genutzten Gebäude lassen sich aufgrund der EuGH-Rechtsprechung insgesamt dem Unternehmensvermögen zuordnen. Im Gegenzug fällt dann Umsatzsteuer als unentgeltliche Wertabgabe auf die Privatnutzung an. Das betrifft die anteiligen Gebäudeanschaffungs- beziehungsweise -herstellungskosten für den privat verwendeten Teil. Die hierauf vorab erhaltenen Vorsteuern sind dann über zehn Jahre hinweg verteilt wieder zurück an die Finanzkasse zu überweisen.

Beispiel: Ein Rechtsanwalt hat im Januar 2010 ein Einfamilienhaus zum Herstellungspreis von 300.000 Euro plus 57.000 Euro Umsatzsteuer fertig gestellt. Er nutzt das Gebäude ab der Fertigstellung zu 40 Prozent für seine Anwaltskanzlei und zu 60 Prozent zu Wohnzwecken für seine Familie. Das Grundstück wird insgesamt seinem Unternehmen zugeordnet.

Beispiel
sofortiger Vorsteuerabzug 201057.000 €
Eigenverbrauch 2010 (57.000 € x 60% privat)./. 34.200 €
davon jedes Jahr 1/10 = 3.420 €-
Liquiditätseffekt 2010 bis 2019 (57.000 € ./. 34.200 €)22.800 €

Ergebnis: Damit bleiben 40 Prozent der Umsatzsteuer endgültig auf dem eigenen Konto und für den Rest gibt es einen zinslosen Kredit. Diese Finanzspritze vom Fiskus können Hausbesitzer gerade in der Bauphase gut gebrauchen, indem sie bei einer zum Großteil selbst genutzten Immobilie freiwillig zum Unternehmer werden.

Diese günstige Regelung ist allerdings ab 2011 entfallen. Denn das Jahressteuergesetz 2010 hatte eine Änderung der EU-Mehrwertsteuer-Richtlinie umgesetzt, wodurch die Vorsteuer nur noch insoweit abzugsfähig ist, als sie auf die Verwendung des Grundstücks für unternehmerische Zwecke entfällt. Zwar lässt sich weiterhin die gesamte gemischt genutzte Immobilie dem Unternehmensvermögen zuordnen, es kommt lediglich zu einer Beschränkung des Rechts auf Vornahme des Vorsteuerabzugs der Höhe nach. Durch diese Änderung entfällt aber der bisherige Zins - und Liquiditätsvorteil des Steuersparmodells. Im zweiten Schritt ist auf den Eigenverbrauch natürlich auch keine Umsatzsteuer mehr abzuführen. Das BMF erläutert in einem umfangreichen Schreiben vom 22.6.2011 (Az. IV D 2 – S 7303-b/10/10001 :001) die Auswirkungen dieser Änderung ab dem 1.1.2011 für teilunternehmerisch genutzte Grundstücke.

Beispiel 2: Wie Beispiel 1, der Kauf erfolgt im Januar 2011.

Beispiel 2
Vorsteuerabzug 2011 (57.000 € x 40% Anwaltsbüro)22.800 €
Eigenverbrauch 2011 bis 2020

Beispiel 3: Wie Beispiel 2, zum 1.1.2015 erhöht sich die private Nutzung wegen Nachwuchses um 15 auf 75 Prozent. Da es zu einer Nutzungsänderung kommt, muss die Vorsteuer wegen Änderung der Verhältnisse im Vergleich zum ursprünglichen Vorsteuerabzug berichtigt werden. Diese steht dem Anwalt ab dem 1.1.2015 nur zu 25 statt zu 40 Prozent zu. Der Berichtigungsbetrag ergibt sich aus 15 Prozent von 1/10 von 57.000 Euro. Der Anwalt hat seine Vorsteuer ab 2015 um 855 Euro zu seinen Ungunsten zu korrigieren.

Beispiel 4: Wie Beispiel 2, zum 1.1.2015 erhöht sich unternehmerische Nutzung des Einfamilienhauses um 12 auf 52 Prozent. Die Vorsteuer steht dem Anwalt nun zu 52 statt zu 40 Prozent zu. Der Berichtigungsbetrag ergibt sich aus 12 Prozent von 1/10 von 57.000 Euro. Der Anwalt kann seine Vorsteuer ab 2015 um 684 Euro zu seinen Gunsten korrigieren.

(TIPP) Aufgrund einer gesetzlichen Übergangsregelung bleibt es für Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Grundstücken und Gebäuden beim vollen Vorsteuerabzug nach den vorherigen Regelungen, sofern die Immobilie vor dem 1. Januar 2011 angeschafft worden ist oder bis dahin der Bauantrag für die Herstellung gestellt worden war. Wurde der Antrag rechtzeitig eingereicht, kommt es selbst bei Fertigstellung erst Ende 2011 noch zum vollen Vorsteuerabzug nach der Altregelung.

(!) Eine dachintegrierte Fotovoltaikanlage ist kein wesentlicher Gebäudebestandteil. Diese Beurteilung gilt in der Regel unabhängig davon, ob die Solarzellen auf dem Dach montiert sind oder das Dach ersetzen. Daher gilt hier die Gesetzesänderung ab 2011 nicht, denn umsatzsteuerlich unberührt bleiben Gegenstände, die keine Bestandteile des Grundstücks oder Gebäudes sind.

(VSRW-Verlag)


 


 

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