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Bremen

Wanderungsbewegung: Investoren kommen, Studenten gehen

Transaktionsvolumen von Zinshäusern von Angebotsknappheit geprägt

Der kontinuierliche Einwohnerzuzug, die wachsenden Haushaltszahlen sowie die stabil hohe Nachfrage nach Wohnraum machen Bremen für Investoren attraktiv. „Aufgrund der steigenden Mieten weichen mittlerweile insbesondere Studenten auf günstigere Stadtteile aus“, berichtet Niels von Seggern, Senior Consultant Wohn- und Geschäftshäuser bei Engel & Völkers Commercial Bremen.

Innenstadtnahes Wohnen gefragt

In den innerstädtischen Wohnlagen ist kaum noch Bauland verfügbar, wodurch das Angebot hier weiterhin sehr limitiert ist und sich die Angebotsmieten in Bestandsimmobilien mit durchschnittlich 9,06 EUR/m² in Mitte und der Vorstadt oder 8,89 EUR/m² in Schwachhausen auf einem hohen Niveau bewegen. Insbesondere gut situierte Berufstätige und junge Familien stellen hier relevante Nachfragegruppen dar. In der Neustadt liegen die Mieten bei bis zu 8,85 EUR/m² oder in Walle bei bis zu 8,63 EUR/m². Mit 9,5 % wurde dort auch der größte Anstieg gegenüber dem Vorjahr registriert.

Während es demzufolge in der Innenstadt nahezu keine leeren Wohnungen gibt, stehen viele Büroflächen, vor allem in älteren Gebäuden, leer. Hier zeigt sich jedoch langsam ein Umdenken. Investoren und Politik beschäftigen sich zunehmend mit einer Umnutzung dieser Flächen in Wohnraum. „Eine Entspannung der Angebotsknappheit ist dadurch jedoch kurz- und mittelfristig nicht zu erwarten“, ergänzt der Marktexperte.

Transaktionen gehen zurück

Auch das Transaktionsgeschehen auf dem Markt für Wohn- und Geschäftshäuser ist von der Angebotsknappheit, die sich aufgrund des bestehenden Niedrigzinsumfeldes und fehlender Anlagealternativen ergibt, geprägt: Im Jahr 2016 wurden laut dem aktuell erschienenen „Marktreport Wohn- und Geschäftshäuser Bremen“ von Engel & Völkers Commercial mit 248 Vertragsabschlüssen rund 19 % weniger Verkäufe registriert als noch im Vorjahr. Das dazugehörige Geldvolumen lag mit 159 Mio. EUR deutlich unter dem Wert von 2015 (206 Mio. EUR), was auf den Rückgang des Flächenvolumens zurückzuführen (–26%) ist.

Anleger schätzen Bremen

Bremen stellt insbesondere für lokale und regionale Investoren eine attraktive Anlagemöglichkeit dar. „Im Vergleich zu den größten deutschen Städten ist das Preisniveau hier deutlich moderater und es lassen sich Nettoanfangsrenditen von durchschnittlich 5,8 % in guten Lagen beziehungsweise 7,1 % in mittleren Lage erzielen“, erläutert von Seggern. Auch institutionelle Anleger wie Versicherungen und Pensionskassen werden in der Hansestadt aktiver. Die hohe Kapitalverfügbarkeit und der Anlagedruck zwingen sie, ihren Investitionsfokus auszuweiten und auch bei kleineren Objektvolumina einen Ankauf in Betracht zu ziehen. Erfahrene Bestandshalter

Und private Erbengemeinschaften nutzen derzeit hingegen vermehrt die aktuell günstigen Marktkonditionen, um bei einer Veräußerung Gewinne zu realisieren.

Walle im Investorenfokus

Die Bremer Stadtentwicklung wird seit Anfang der 2000er Jahre primär durch die Überseestadt geprägt, die im Westen der Hansestadt entsteht. Das prominente Hafenrevitalisierungsprojekt ist mit rund 300 ha Fläche eine der größten städtebaulichen Entwicklungen in Deutschland und strahlt auf die anliegenden Stadtteile aus. „Hier kann besonders Walle hervorgehoben werden, welches sich durch seine zentrumsnahe Lage, die gute Infrastruktur und punktuelle Aufwertungsmaßnahmen zu einem urbanen Quartier mit interessanten Perspektiven gewandelt hat“, so von Seggern. Aber auch Stadtteile wie Hastedt oder das vordere Gröpelingen rücken zunehmend in den Nachfragefokus der Investoren. Gesucht werden vermehrt kleinere Objekte mit Sanierungsstau in funktionierender Mikrolage, wo sich durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen und ein effizientes Vermietungsmanagement vielfältige Wertsteigerungspotenziale realisieren lassen.

Stabile Entwicklung erwartet

Die aktuellen politischen und finanzwirtschaftlichen Unsicherheiten machen langfristige Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser zu einer soliden Anlage. Bremen verfügt dabei mit seinen guten wirtschaftlichen und demographischen Fundamentaldaten über ein vergleichsweise günstiges Preisniveau. So liegen die Rohertragsfaktoren in der mittleren Lage zwischen dem 12,5- und 15,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Trotz des begrenzten Angebotes erwartet Engel & Völkers Commercial daher ein leicht steigendes Transaktionsgeschehen mit einem prognostizierten Geldvolumen zwischen 155 und 180 Mio. EUR.

*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.

(Redaktion)


 


 

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