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Steuergestaltung / Immobilien-GmbH

Zwischenschaltung der GmbH schirmt den gewerblichen Grundstückshandel ab

Werden mehrere Immobilienobjekte, zum Beispiel Eigentumswohnungen, oder größere Objekte – wie beispielsweise gewerbliche Immobilien – erstellt und binnen relativ kurzer Zeit mit Gewinn verkauft, liegt sogenannter gewerblicher Grundstückshandel vor. Das heißt: Auch private Investoren erzielen dann einen gewerblichen Gewinn.

Steuerlich negative Konsequenzen, insbesondere die eigene Gewerbesteuerpflicht, können solche Investoren gegebenenfalls mithilfe einer – eigens dafür gegründeten – zwischengeschalteten GmbH vermeiden, ohne dass Steuergestaltungsmissbrauch vorliegt. Dies zeigt folgender, vom BFH entschiedener Fall (Urteil vom 17.3.2010):

Im Streitfall hatten drei Investoren eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet, um in den neuen Bundesländern bestimmte Immobilien zu erwerben, mit Bürogebäuden zu bebauen, zu vermieten und diesen Grundbesitz zu verwalten. Die GbR bemühte sich erfolglos um die Vermietung der Büros. Daher plante sie um: Anstelle der Gewerberäume in den Obergeschossen sollten dort rund 45 Wohnungen errichtet und verkauft werden.

Werden gewerbliche Objekte, für die sich der Investor in aller Regel hohe Vorsteuern (zur Vorsteuer Definition) vom Finanzamt hat erstatten lassen, „umgewidmet“ oder unter Änderung des Nutzungsplans teilweise nichtunternehmerisch verwendet, steht eine nachträgliche Berichtigung des Vorsteuerabzugs – sprich die Rückzahlung eines Teils der Vorsteuern an den Fiskus (zur Fiskus Definition) – ins Haus. Dies ist aber mitunter wirtschaftlich besser, als ein Objekt für die Dauer des Vorsteuer-Berichtigungszeitraums von zehn Jahren leer stehen zu lassen – zumal der Investor dann auch massive ertragsteuerliche Probleme bekommen kann. Hintergrund: Nach neuester Finanzrechtsprechung ist er auch bei einer gewerblichen Immobilie dazu verpflichtet, mit ihr einen Totalüberschuss zu erzielen und – wenn das nicht auf absehbare Zeit möglich ist – die Immobilie marktgerecht zuzuschneiden.

Vor der Erteilung der Baugenehmigung für die Umwidmung der Immobilie gründeten die GbR-Gesellschafter eine GmbH, deren Geschäftsführer zwei der Gesellschafter wurden. Die GmbH führte vereinbarungsgemäß die entsprechenden Baumaßnahmen durch, stellte die 45 Eigentumswohnungen zwei Jahre später fertig und vermarktete sie mit Gewinn . Zwischen der GbR und der GmbH war ein Bauvertrag mit einem Pauschalpreis abgeschlossen worden. Außerdem waren die entsprechenden Grundstücksteile (die Eigentumswohnungen betreffend) an die GmbH verkauft worden. Ein Jahr später verkauften die Gesellschafter der GbR ihre GmbH-Geschäftsanteile, die dann jedoch später in Insolvenz geriet.

Das Finanzamt sah die Zwischenschaltung der GmbH als rechtsmissbräuchlich an und ging von einem gewerblichen Grundstückshandel der GbR beziehungsweise ihrer Gesellschafter aus. Der BFH sah dies anders und entschied: im Hinblick auf einen gewerblichen Grundstückshandel ist die Zwischenschaltung einer GmbH grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich. Vorausgesetzt: Die Gesellschaft ist nicht funktionslos, sondern entfaltet eine wesentliche – wertschöpfende – eigene Tätigkeit, so beispielsweise durch die Bebauung des Grundstücks und die Vermarktung der darauf errichteten Wohnungen. Dies war im Streitfall so. Damit waren die Verkaufsaktivitäten der GmbH nicht der Immobilien-GbR als gewerblicher Grundstückshandel steuerlich zuzurechnen.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist die Zwischenschaltung einer GmbH zwecks Vermeidung eines gewerblichen Grundstückshandels aber dann rechtsmissbräuchlich, wenn die den Immobilienbesitz erwerbende GmbH im Wesentlichen nur zum Zwecke des Kaufs und Weiterverkaufs gegründet wurde.

Rechtsmissbräuchlich ist ebenfalls, wenn der Verkaufserlös, den die GmbH später erzielt, schon im Großen und Ganzen von den verkaufenden Gesellschaftern oder der Immobilien-GbR vorher abgeschöpft worden ist. Beispiel: Die GmbH zahlt der Immobilien-GbR einen unangemessen hohen Kaufpreis für das zu bebauende Grundstück, sodass die GmbH nach Abzug der Baukosten nur noch einen sehr geringen Gewinn erzielt oder erzielen kann. Auch eine spätere Insolvenz der GmbH kann ein Indiz für eine rechtsmissbräuchliche Gestaltung sein, muss dies aber nicht – so der BFH weiter. Im Streitfall war die GmbH zwar später insolvent geworden. Doch war die Gestaltung nach der Überzeugung der obersten Finanzrichter nicht von vornherein darauf angelegt, die GmbH nach Abwicklung der Verkäufe scheitern zu lassen.

Fazit

Übernimmt die GmbH nicht nur die Vermarktung der Objekte, sondern zumindest teilweise deren Erstellung, ist ihre Zwischenschaltung auch aus außersteuerlichen Gründen – Haftungsbeschränkung – meist sinnvoll, sodass das Finanzamt keine Handhabe für einen gewerblichen Grundstückshandel hat.

BFH, Urteil vom 17.3.1010, Az. IV R 25/08, DStR 2010, S. 1022 (Vorinstanz: Schleswig-Holsteinisches FG, Urteil vom 22.5.2008, Az. 1 K 50202/03) – (Best.-Nr. GT

(VSRW-Verlag)


 


 

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