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Finanzierung

Baufinanzierung: Umschuldung statt Darlehensverlängerung?

Nur in den seltensten Fällen lassen sich Immobilien allein durch den Erstkredit finanzieren. Läuft das erste Darlehen nach 10, 15 oder 20 Jahren aus, muss die Restschuld in der Regel über eine Anschlussfinanzierung begleichen werden. Doch wer hier vorschnell eine Darlehensverlängerung (Prolongation) in die Wege leitet, verschenkt bares Geld. Günstiger lassen sich ausstehende Beträge über eine Umschuldung begleichen.

Nur in den seltensten Fällen lassen sich Immobilien allein durch den Erstkredit finanzieren. Läuft das erste Darlehen nach 10, 15 oder 20 Jahren aus, muss die Restschuld in der Regel über eine Anschlussfinanzierung begleichen werden. Doch wer hier vorschnell eine Darlehensverlängerung (Prolongation) in die Wege leitet, verschenkt bares Geld. Günstiger lassen sich ausstehende Beträge über eine Umschuldung begleichen.

Da sich das Zinsniveau immer an der aktuellen Situation auf den Finanzmärkten orientiert, stehen Anschlusskredite nur selten zu den gleichen Konditionen zur Verfügung wie Neufinanzierungen. Kreditnehmern wird daher empfohlen, Kredite schnell zu tilgen, um die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung möglichst klein zu halten. Andernfalls können sich schon minimale Zinsunterschiede bei der Anschlussfinanzierung durch erheblich höhere monatliche Kreditraten bemerkbar machen. Die ING-DiBa empfiehlt Kreditnehmern, hier auf flexible Tilgungsraten und kostenlose Sondertilgungen zu setzen. So lassen sich Rückzahlungsmodi individuell anpassen und Kredite in finanzstarken Zeiten schneller tilgen, ohne dass zusätzliche Kosten durch eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Läuft die Zinsfestschreibung eines Immobiliendarlehens aus, sollten Kreditnehmer selber tätig werden, um sich eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung zu sichern, statt auf das obligatorische Prolongationsangebot der Hausbank zu warten. Alternativen zur Darlehensverlängerung bieten Forward-Darlehen und die Kreditumschuldung. Um sich den größtmöglichen Spielraum zu sichern, ist es ratsam, mindestens 12 Monate vor Ablauf der Sollzinsbindung Finanzierungsangebote einzuholen. Das Forward-Darlehen empfiehlt sich vor allem für Kreditnehmer, die schon zwei bis drei Jahre vor Ablauf der Erstfinanzierung Planungssicherheit erlangen möchten. Im Gegensatz zum Standardkredit wird das Forward-Darlehen erst mit einer gewissen Vorlaufzeit ausgezahlt, die bis zu 60 Monate betragen kann. Kreditnehmer haben so die Möglichkeit, sich aktuelle Zinsen für einen späteren Zeitraum zu sichern. Diese Zinssicherheit muss jedoch mit einem Zinsaufschlag erkauft werden. Ein Forward-Darlehen rentiert sich somit nur dann, wenn in naher Zukunft mit einem Anstieg des Zinsniveaus zu rechnen ist.

Hauptargument für eine Darlehensverlängerung ist die unkomplizierte Abwicklung über die Hausbank. Doch auch der Aufwand einer Umschuldung ist geringer als erwartet. Kreditgeber müssen dafür bei einem alternativen Anbieter lediglich ihre Einkommensnachweise, Objektunterlagen und den bisherigen Darlehensvertrag inklusive Restschuldnachweis einreichen. Bei einer Umschuldung kommt es in der Regel zu einer neuen Objektbewertung. Laut Focus haben damit vor allem Immobilienbesitzer in Ballungsgebieten, wo sich das Verhältnis zwischen Darlehen und Immobilienwert im Laufe der Zeit verändert hat, gute Chancen auf einen Zinsvorteil. Da bei einer Kreditumschuldung auch Kosten entstehen, raten Finanzexperten jedoch nur dann zu einem Bankenwechsel, wenn der Zinssatz der Alternativfinanzierung mehr als 0,2 Prozent unter dem Prolongationsangebot liegt. Doch auch, wer seinem bisherigen Kreditinstitut treu bleiben möchte, sollte mit der Bank in Verhandlung treten. Ein Zinsnachlass lässt sich beispielsweise dadurch rechtfertigen, dass eine Anschlussfinanzierung mit einem deutlich geringeren Risiko einhergeht als das Neugeschäft.

„Haus Rohbau“ von Semleiter – Template:Schmidt-Hohensee. Lizenziert unter CC BY-SA 3.0 über Wikimedia Commons.

 

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