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Steuertipps

Ferienwohnung: So prüft der Fiskus, ob Liebhaberei vorliegt

Wird eine Ferienimmobilie ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet, lassen sich Verluste ohne Probleme von der Steuer absetzen. Nutzen hingegen die Eigentümer das Domizil gelegentlich selbst, müssen sie dem Finanzamt eine Überschusserzielungsabsicht nachweisen. Hierzu ist eine Prognose der Einnahmen und Ausgaben über 30 Jahre zu erstellen, die zumindest ein kleines Plus ergeben sollte. Die OFD Niedersachsen hat in einer umfassenden Verfügung vom 16.8.2010 die Merkmale bestimmt, anhand derer die Überschusserzielungsabsicht festgestellt wird (Az. S 2254 – 52 – St 233/S 234). Dabei erfolgt die Prüfung von Vermietern einer Ferienwohnung zweistufig.

Ralf Gosch / Fotolia.com

1. Prüfstufe: Ausschließlich vermietete Wohnung

Werden folgende Umstände glaubhaft gemacht, gehen die Beamten davon aus, dass die Ferienwohnung tatsächlich nicht selbst genutzt wird:

  • Die Entscheidung über die Vermietung der Ferienwohnung wurde an einen fremden Vermittler übertragen und Eigennutzung ganzjährig Vertrag lich ausgeschlossen.
  • Die Ferienwohnung befindet sich im ansonsten selbst genutzten Zwei- oder Mehrfamilienhaus beziehungsweise in unmittelbarer Nähe zur selbst genutzten Wohnung in derselben Stadt/Gemeinde. Nur wenn die selbst genutzte Wohnung die Unterbringung von Gästen ermöglicht, kann davon ausgegangen werden, dass der Besitzer seine Ferienwohnung nicht selbst nutzt, sondern sie ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereithält.
  • Bei mehreren Ferienwohnungen am selben Ort wird eine selbst genutzt und diese ist von der Größe und Ausstattung her besonders auf den Eigentümer zugeschnitten.
  • Die Ferienwohnung wird in der (regional unterschiedlichen) Saison durchgängig vermietet – mindestens von März bis Oktober und zusätzlich für den Zeitraum zwischen Weihnachten und Jahreswechsel.
  • Die ausschließliche Vermietung muss auf Dauer (mehrere Jahre) angelegt sein.

Bei mehrtägigen Aufenthalten in der Wohnung muss insbesondere in der Saison glaubhaft gemacht werden, dass die Zeit für Reparaturen, Grundreinigung und Ähnliches genutzt wurde. Wird die ortsübliche Vermietungszeit um 25 Prozent unterschritten, muss die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose geprüft werden. Ist nach der ersten Prüfstufe eine dauernde Vermietung anzunehmen, kann – Ausnahme: erhebliches Unterschreiten der ortsüblichen Vermietungszeit – regelmäßig von einer Überschusserzielungsabsicht ausgegangen werden.

2. Prüfstufe: Vermietung und Selbstnutzung

Liegt keine ausschließliche Vermietung vor, wird die Überschusserzielungsabsicht stets geprüft. Für die Prognoserechnung sind zunächst die ausschließlich auf die Vermietung entfallenden Werbungskosten zu berücksichtigen und die übrigen Aufwendungen entsprechend aufzuteilen. Die Selbstnutzung kann nur dadurch zeitlich beschränkt werden, indem der Eigentümer mit einem fremden Vermittler einen Vertrag abgeschlossen hat, der eine Selbstnutzung nur zu bestimmten, zu Beginn des Jahres genau festgelegten sog. Sperrzeiten zulässt und darüber hinaus jegliche Selbstnutzung ausschließt. Können die Sperrzeiten kurzfristig festgelegt werden, umfasst der zur Werbungskostenkürzung führende Zeitraum nicht nur die tatsächlichen Selbstnutzungstage, sondern auch die anteiligen Leerstandszeiten.

Dient der Aufenthalt in der Ferienwohnung der Durchführung von Schönheitsreparaturen und nicht der Erholung, können diese Zeiten grundsätzlich trotzdem nicht voll der Vermietung zugerechnet werden. Denn die Arbeiten dienen sowohl der Selbstnutzung als auch der Vermietung. In diesem Fall müssen die Aufwendungen – wie bei den Leerstandszeiten – im zeitlichen Verhältnis der tatsächlichen Vermietung aufgeteilt werden.

Sofern der Hauseigentümer eine Totalüberschussprognose vorlegt, muss er erläutern, aus welchen objektiven Gründen er davon ausgehen konnte, dass die angesetzten geschätzten Einnahmen und Werbungskosten realistisch sind. Dabei ist Folgendes zu beachten:

  • Aufwendungen zur Instandhaltung der Ferienwohnung, die erfahrungsgemäß mit dem Alter der Immobilie zunehmen, können anhand § 28 der Zweiten Berechnungsverordnung geschätzt werden.
  • Die AfA auf in der Ferienwohnung enthaltene Einrichtungsgegenstände bemessen sich regelmäßig nach den Sätzen der amtlichen AfA-Tabelle Gastgewerbe.
  • Die Finanzierungskosten sind ausgehend von den abgeschlossenen Verträgen zu schätzen.
  • Wertsteigerungen und Veräußerungsgewinne sind in die Totalüberschussprognose nicht mit einzubeziehen.

 

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