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Recht & Steuern

Ab 2011 drohen Steuernachteile

Wird ein Gebäude zu mindestens 10 Prozent umsatzsteuerpflichtig an eine andere Firma vermietet oder zu Zwecken des eigenen Unternehmens genutzt, lässt sich die auf die Herstellungskosten oder den Kaufpreis für das Gebäude insgesamt entfallende Umsatzsteuer komplett beim Finanzamt als Vorsteuer geltend machen, selbst wenn die Immobilie bis zu 90 Prozent eigenen Wohnzwecken dient.

Wird ein Gebäude zu mindestens 10 Prozent umsatzsteuerpflichtig an eine andere Firma vermietet oder zu Zwecken des eigenen Unternehmens genutzt, lässt sich die auf die Herstellungskosten oder den Kaufpreis für das Gebäude insgesamt entfallende Umsatzsteuer komplett beim Finanzamt als Vorsteuer geltend machen, selbst wenn die Immobilie bis zu 90 Prozent eigenen Wohnzwecken dient.

Denn solche teilweise unternehmerisch, teilweise privat genutzten Gebäude lassen sich aufgrund der EuGH-Rechtsprechung insgesamt dem Unternehmensvermögen zuordnen. Im Gegenzug fällt dann Umsatzsteuer als unentgeltliche Wertabgabe auf die Privatnutzung an. Das betrifft die anteiligen Gebäudeanschaffungs- bzw. -herstellungskosten für den privat verwendeten Teil. Die hierauf vorab erhaltene Vorsteuer ist über zehn Jahre hinweg verteilt wieder zurück an die Finanzkasse zu überweisen.

Beispiel: Der Immobilieneigentümer erwirbt im Juli 2010 ein Zweifamilienhaus zum Kaufpreis von 1 Million Euro plus 190.000 Euro Umsatzsteuer, das er zu einem Fünftel für seine Rechtsanwaltskanzlei und den übrigen Teil zu Wohnzwecken für seine Familie nutzt.

Beispiel
sofortiger Vorsteuerabzug./. 190.000 €
Eigenverbrauch 2010
(190.000 x 80% privat / 10 Jahre
/2 für Juli bis Dezember)
+ 7.600 €
Eigenverbrauch 2011 – 2019
komplettes Jahr, 9 x 15.200 €
+ 136.800 €
2020, Januar bis Juni+7.600 €
Rückzahlung insgesamt152.000 €
Liquiditätszufluss 2010
(190.000 ./. 7.600)
182.400 €

Ergebnis: Damit bleiben 20 Prozent der Umsatzsteuer endgültig auf dem eigenen Konto und für den Rest gibt es einen zinslosen Kredit. Diese Finanzspritze

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