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Recht & Steuern

Hausverkauf auf Druck der Bank reicht aus

Verkauft der Immobilienbesitzer sein Mietshaus, löst das nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Steuern aus. Die Veräußerung der eigengenutzten Wohnung ist sogar ohne Haltefristen generell steuerfrei. Doch keine Regel ohne Ausnahme.

Verkauft der Immobilienbesitzer sein Mietshaus, löst das nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Steuern aus. Die Veräußerung der eigengenutzten Wohnung ist sogar ohne Haltefristen generell steuerfrei. Doch keine Regel ohne Ausnahme.

Nach Auffassung der Finanzverwaltung liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert werden. In diesem Fall gilt dann auch bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft. Die Drei-Objektgrenze ist also die wichtige Abgrenzungsfrage zwischen privater und unternehmerischer Tätigkeit. Ist der Verkauf von Grundstücken gewerblich, fällt hierauf nicht nur Gewerbesteuer , sondern auch Einkommensteuer an – unabhängig von der Spekulationsfrist. Darüber hinaus kommt es in der Regel zur Buchführungspflicht, was zusätzlichen Aufwand bedeutet.

Der Einordnung als gewerblicher Grundstückshandel steht nach dem Urteil des BFH vom 17.12.2009 nicht entgegen, wenn Mietobjekte aufgrund finanzieller Notlage und auf Druck der kreditgebenden Bank verkauft werden müssen (Az. III R 101/06). Denn für die Zuordnung zum gewerblichen Grundstückshandel sind die persönlichen oder finanziellen Beweggründe für die Veräußerung von Immobilien unerheblich. Dies gilt auch für wirtschaftliche Zwänge wie die Drohung der finanzierenden Bank mit Zwangsmaßnahmen. Denn konkrete Anlässe wie Ehescheidung, Finanzierungsschwierigkeiten, Krankheit oder ein unerwartet hohes Kaufangebot sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob jemand nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und insofern von Anfang an eine Veräußerungsabsicht gehabt hatte.

Hier muss der Hausbesitzer schon konkrete Gegenbeweise vorbringen, dass er nach dem Kauf oder Bau nie mit dem Verkaufsgedanken gespielt hat, bis es plötzlich notwendig wird. Nicht ausreichend sind bloße Erklärungen, die langfristige Vermietung sei beabsichtigt gewesen. In Betracht kommen dabei nach Ansicht des BFH vornehmlich Gestaltungen in zeitlicher Nähe zum Erwerb, die eine spätere Veräußerung wesentlich erschweren oder unwirtschaftlicher machen. Dies können z.B. langfristige Finanzierungen oder Vermietungen sein, die sich im Falle einer Veräußerung voraussichtlich ungünstig auswirken oder zusätzliche finanzielle Belastungen auslösen würden – etwa die Vorfälligkeitsentschädigung bei Kreditablösung oder die Wertminderung durch die langfristige Vermietung.

(!) Im Urteilsfall wurde dem Vermieter zum Verhängnis, dass er bei Fertigstellung bereits damit rechnen musste, wegen einer engen Finanzierung zur späteren Veräußerung gezwungen zu sein. Denn die Herstellungskosten für das Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen, einem Büro-, einem Werkstatt- und Lagerraum sowie acht Garagen beliefen sich auf 1,4 Millionen Euro, die bis auf Eigenmittel von 2.000 Euro vollständig durch eine Bank fremdfinanziert wurden. Hier ist es nicht unrealistisch, dass die geplanten Einnahmen später unter dem kalkulierten Soll bleiben und die Raten nicht mehr bezahlt werden können. Insoweit ist mit der Drohung der Bank zu einem Zwangsverkauf zu rechnen. Dies reicht für die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel, auch wenn der Hausbesitzer eigentlich vorhatte, die Wohnungen dauerhaft zu vermieten.

 

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