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Steuertipps

Grundstück mit fünf Gebäuden reicht für ein Gewerbe nicht aus

Verkauft der private Immobilienbesitzer sein Mietshaus, löst das nur innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist Steuern aus. Die Veräußerung der eigengenutzten Wohnung ist sogar ohne Haltefristen generell steuerfrei. Doch keine Regel ohne Ausnahme.

Eisenhans / Fotolia.com

Nach Auffassung der Finanzverwaltung liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte abgestoßen werden. In diesem Fall gilt dann auch bereits das erste Grundstück als gewerblich verkauft. Die vom BFH über Jahre hinweg entwickelte Drei-Objektgrenze ist also die wichtige Abgrenzungsfrage zwischen privat und unternehmerisch. Ist der Verkauf von Grundstücken gewerblich, fällt hierauf nicht nur zusätzlich Gewerbesteuer , sondern auch Einkommensteuer außerhalb der Spekulationsfrist an.

Der BFH hat jetzt mit Urteil vom 5.5.2011 (Az. IV R 34/08) entschieden, dass ein ungeteiltes Grundstück mit fünf freistehenden Mehrfamilienhäusern nur ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze darstellt und damit die Grenze von der privaten Vermögensverwaltung zum Gewerbebetrieb nicht überschritten wird. Es wird nur eine Immobilie veräußert, wenn fünf oder auch mehr Mehrfamilienhäuser auf einem ungeteilten Grundstück stehen. Dabei ist selbstständiges Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze grundsätzlich jedes selbstständig veräußerbare und nutzbare Immobilienobjekt unabhängig von seiner Größe, seinem Wert und anderen Umständen als räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Bestandsverzeichnis eines Grundbuchblatts unter einer besonderen Nummer gebucht ist.

Grundstücke werden im Grundbuch nach dem Liegenschaftskataster benannt. Von dem Grundbuchgrundstück zu unterscheiden ist das Flurstück als Begriff des Vermessungs- und Katasterwesens. Ein Grundbuchgrundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen, nicht aber umgekehrt.

Davon ausgehend hat der BFH wiederholt entschieden, dass mehrere Gebäude auf einem ungeteilten Grundbuch-Grundstück nicht als selbstständige Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze angesehen werden können. So ist zum Beispiel die Teilung eines mit zwei Doppelhaushälften bebauten Grundstücks Voraussetzung für das Entstehen selbstständiger Objekte. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass sogar eine komplette Häuserzeile als nur ein selbstständig veräußerbares Objekt angesehen wird (so der BFH im Beschluss vom 25.5.2007, Az. XI B 187/06). Dementsprechend ist auch bei mehreren Gewerbehallen und Bürogebäuden, die auf einem Grundstück im grundbuchtechnischen Sinne errichtet wurden, von nur einem Objekt auszugehen und es kommt nicht zur Gewerblichkeit.

Auch der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Erwerb oder Herstellung und Veräußerung des Grundstücks lässt weder für sich gesehen noch im Zusammenhang auf das Bestehen einer unbedingten und damit steuerschädlichen gewerblichen Veräußerungsabsicht schließen. Denn auch wenn zwischen beiden Terminen einerseits und dem Entschluss zur Veräußerung andererseits nur wenige Wochen liegen, ist nicht ausgeschlossen, dass es während dieser Zeit hinsichtlich der beabsichtigten Verwertung des Grundstücks zu einem Sinneswandel gekommen ist.

Selbst vom Verkäufer übernommene Leistungen – wie beispielsweise die Verpflichtung zur schlüsselfertigen Erstellung der Gebäude, der Übernahme der Gewährleistung für eine gewisse Dauer – sind nach Ansicht des BFH nicht von solchem Gewicht, dass sie einen gewerblichen Grundstückshandel trotz Nichtüberschreitens der Drei-Objekt-Grenze begründen könnten. Denn dazu sind nur prägende Leistungen der gesamten Geschäftsabwicklung geeignet.

 

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