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BGH schränkt Übertragung von Schönheitsreparaturen auf Mieter ein

Hat ein Mieter eine Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, muss er bei seinem Auszug nicht für Schönheitsreparaturen aufkommen. Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsprechung zu Renovierungs- und Abgeltungsklauseln in Mietverträgen geändert. In drei Fällen hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 18. März 2015 über die Wirksamkeit von Renovierungs- und Abgeltungsklauseln in Mietverträgen entschieden.

Hat ein Mieter eine Wohnung in unrenoviertem Zustand übernommen, muss er bei seinem Auszug nicht für Schönheitsreparaturen aufkommen. Der Bundesgerichtshof hat die Rechtsprechung zu Renovierungs- und Abgeltungsklauseln in Mietverträgen geändert. In drei Fällen hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 18. März 2015 über die Wirksamkeit von Renovierungs- und Abgeltungsklauseln in Mietverträgen entschieden.

Die Ausgangslage: Schönheitsreparaturen durchzuführen, obliegt grundsätzlich dem Vermieter im Rahmen der Instandhaltungspflicht nach Paragraph 535 BGB. Durch Renovierungsklauseln – auch Vornahme- oder Abwälzungsklauseln genannt – wird diese Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen jedoch auf den Mieter abgewälzt. (Quoten-)Abgeltungsklauseln erlegen dem Mieter die Pflicht zum anteiligen Tragen von Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall auf, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind. 

Der BGH hat seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können. Auch an früherer Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nach seinen Entscheidungen vom 18. März 2015 nicht mehr fest. 

Renovierungsleistungen dürfen nur auf die eigene Mietvertragszeit entfallen

Der BGH hält am Ausgangspunkt seiner früheren Rechtsprechung fest, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf. Er dürfe nicht unangemessenen benachteiligt werde, in dem er mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet würde, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.

Bei Erlass der früheren Rechtsentscheide aus den Jahren 1987 und 1988 habe es noch der Praxis des BGH entsprochen, den Anwendungsbereich Allgemeiner Geschäftsbedingungen unter Rückgriff auf den Grundsatz von Treu und Glauben (Paragraph 242 BGB) in einer Weise einzuschränken, die nach heutiger Sichtweise als unzulässige geltungserhaltende Reduktion einer Klausel auf den gerade noch zulässigen Inhalt eingestuft würde. Grundlage für das damalige Verständnis sei die Vorstellung gewesen, dass der Mieter nur mit Renovierungsarbeiten für seine eigene Vertragslaufzeit belastet würde, wenn die „üblichen“ Renovierungsfristen im Falle der Überlassung einer unrenovierten Wohnung an den Mietbeginn anknüpften.

Daran hält der BGH angesichts der weiteren Entwicklung seiner Rechtsprechung zu den Maßstäben der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nicht fest. Insbesondere durch die ab 2004 einsetzende Rechtsprechung zur Erfordernis eines flexiblen Fristenplans und durch die Anwendung der kundenfeindlichsten Auslegung auch im Individualprozess seien die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen erheblich verschärft worden. 

Formularklausel

Gemessen daran sei eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (Paragraph 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB). Denn eine solche Klausel verpflichte den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führe – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat. 

Quotenabgeltungsklausel

Auch bei der Quotenabgeltungsklausel hatte der BGH ursprünglich eine Bemessung des vom Mieter zu tragenden Anteils nach „starren“ Fristen für zulässig erachtet und dies später dahin modifiziert, dass derartige Klauseln nur dann der Inhaltskontrolle standhielten, wenn sie den vom Mieter zu zahlenden Anteil nach dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen und dem Zeitraum bemessen würden, nach dem bei einer hypothetischen Fortsetzung aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters voraussichtlich Renovierungsbedarf bestünde.

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH nun entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach Paragraph 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde (BGH-Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13, Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015).

 

Bildquellen

  • 723201_web_r_by_hdvolz_pixeliode: H.D.Volz / Pixelio.de
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