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Immobilien: Zu wenig, zu teuer?

Der Immobilienmarkt boomt – so viel ist sicher. Aber: Woher kommt der Run auf Häuser und Wohnungen? Und ist Wohnraum wirklich in ganz Deutschland überteuert? Wie sieht es mit den Mieten aus? Ein Blick auf die komplexe Gemengelage.

Der Immobilienmarkt boomt – so viel ist sicher. Aber: Woher kommt der Run auf Häuser und Wohnungen? Und ist Wohnraum wirklich in ganz Deutschland überteuert? Wie sieht es mit den Mieten aus? Ein Blick auf die komplexe Gemengelage.

Bildrechte: Flickr Graph With Stacks Of Coins Ken Teegardin CC BY-SA 2.0 Bestimmte Rechte vorbehalten

Der Zinsfaktor

Zunächst: Warum stehen Immobilien momentan auf derart vielen Wunschlisten von Privatleuten und Investoren? Die hohe Nachfrage wird vor allem von der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank befeuert. Anfang 2016 senkte EZB-Präsident Mario Draghi den Leitzinssatz in der Eurozone auf 0,0 %. Seitdem behielt man dieses historisch niedrige Niveau bei, jüngsten Verlautbarungen zufolge wird sich daran auch in absehbarer Zukunft nichts ändern.

Der niedrige Leitzins ermöglicht es einerseits Banken, günstige Kredite zu äußerst günstigen Konditionen zu vergeben. Andererseits schauen Sparer in die vielzitierte Röhre, gibt es doch auch sichere Anlageformen wie Bundesschatzbriefe und Tagesgelder, die ebenfalls gegen 0 tendieren – rechnet man die Inflationsrate mit ein, wird eine solche Geldanlage zum Verlustgeschäft.

Die günstigen Kreditzinsen machen eine Immobilienfinanzierung für viele Menschen zur attraktiven Alternative zur Mietwohnung, zumal das erworbene Objekt als Kreditsicherheit dienen kann, was den Zinssatz noch weiter drückt. Gleichzeitig suchen Investoren nach Anlagemöglichkeiten, die Sicherheit bieten und eine gute Rendite versprechen: Eine Immobilie, die verlässliche Mieteinnahmen generiert, passt in dieses Schema.

Der Standortfaktor

Das führt dazu, dass die eigentlich komfortable Ausgangslage für eine Immobilienfinanzierung gar nicht so günstig ist wie sie scheint. Denn die hohe Nachfrage führt zu einer Preisexplosion – fast nirgends steigen die Kaufkosten für Wohnraum so stark an wie in der Bundesrepublik.

Das ist allerdings nur die halbe Wahrheit. Denn die größten Preissprünge sind in den Metropolregionen zu verzeichnen, also an jenen Hotspots, an denen es besonders viele Kaufinteressenten für Wohnraum gibt. Das führt dazu, dass die Preise an Standorten wie Berlin oder München teils 30 % oder mehr über dem eigentlichen Wert der angebotenen Objekte liegen. In puncto Mieten zeigt sich – Mietpreisbremse hin oder her – ein ähnliches Bild.

Außerhalb dieser stark nachgefragten Standorte ziehen die Preise zwar auch an, aber längst nicht in diesem Maße. So stiegen beispielsweise in Leipzig 2016 die Preise für Wohneigentum um vergleichsweise moderate 4 bis 6 %. Das deckt sich mit den Mietpreisen, die in der immerhin zehntgrößten Stadt Deutschlands längst nicht so hoch ausfallen wie andernorts.

Zu wenig Wohnraum?

Noch deutlicher zeigt sich dieser Unterschied, wenn man die ländlichen Regionen betrachtet: Die Menschen, die es in die Metropolregionen zieht, kommen ja schließlich irgendwo her. Dort wird dann zwar Wohnraum frei, nur möchte diese Immobilien kaum jemand haben – wer zieht schon freiwillig in eine „sterbende“ Gegend oder investiert dort sein Geld? Vor diesem Hintergrund erscheint auch die Aussage, dass in Deutschland mehr als eine Million Wohnungen fehlen, in neuem Licht. Es gibt durchaus genügend Wohnraum, nur eben am „falschen“ Platz.

Trotzdem wird fleißig gebaut, was allerdings nicht zwingend dazu führt, dass sich die Lage auf dem Markt entspannt. Denn vielerorts baut man am Bedarf vorbei. Ein Beispiel: Da heute immer mehr Menschen allein leben, ist die Nachfrage nach großen Wohnungen überschaubar. Einheiten mit Einzimmerappartements sind und bleiben trotzdem Mangelware, denn aus Investorensicht bedeuten mehr Mieter auf einer bestimmten Quadratmeteranzahl mehr Aufwand.

Es ist also nicht alles schlecht auf dem Wohnungsmarkt – Raum für Verbesserungen ist aber mehr als genug vorhanden.

 

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