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Recht & Steuern

Immobilie im Erbfall – Bei Bewertung kommt Kaufpreis vor Gutachten

Dem Finanzamt darf im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung – etwa im Wege der vorweggenommenen Erbfolge – der Marktpreis eines betrieblich oder privat genutzten Hauses abweichend von pauschalen Berechnungen präsentiert werden. Das kann für Betroffene in vielen Fällen zu einer geringeren Erbschaft- oder Schenkungsteuer führen.

Dem Finanzamt darf im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung – etwa im Wege der vorweggenommenen Erbfolge – der Marktpreis eines betrieblich oder privat genutzten Hauses abweichend von pauschalen Berechnungen präsentiert werden. Das kann für Betroffene in vielen Fällen zu einer geringeren Erbschaft- oder Schenkungsteuer führen.

Der Nachweis eines niedrigeren Werts zum Zeitpunkt des Todes oder der Schenkung gelingt

  • mit einem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielten Kaufpreis für das Grundstück oder
  • mit einem Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken.

Dabei zieht die Finanzverwaltung Verkaufspreise den Berechnungen eines Gutachters vor, weil der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis für ein Grundstück den sichersten Anhaltspunkt für den realistischen Wert liefert, da er frei durch Angebot und Nachfrage ausgehandelt wurde. Anders wäre es nur, wenn das Geschäft unter Verwandten abgewickelt würde. Nach Auffassung der Finanzverwaltung wäre es daher nicht sachgerecht, ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Werts vorrangig gegenüber einer Veräußerung zu berücksichtigen, wenn der Finanzbeamte beide Beträge auf dem Tisch liegen hat. Das Bewertungsgesetz regelt zwar nicht ausdrücklich, wie der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zum maßgeblichen Zeitpunkt des Todes oder der Schenkung zu führen ist. Ebenso wie ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah erzielter Kaufpreis für das Grundstück kann ein Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken als Nachweis dienen.

Der Erbe oder Beschenkte ist dabei grundsätzlich frei in der Wahl, welches dieser Mittel er zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts wählt. Führt er den Nachweis durch ein Gutachten, ist dieses grundsätzlich dazu geeignet, den Nachweis für einen niedrigeren Verkehrswert zu erbringen. Wenn das Gutachten keinen Anlass gibt, an dessen Richtigkeit zu zweifeln, ist es grundsätzlich zu berücksichtigen, wenn das Finanzamt durch seine Berechnungsmethoden zu einem höheren Betrag kommen sollte. Allerdings kann die freie Auswahl der Mittel durch den Steuerpflichtigen nicht dahingehend verstanden werden, dass bei Vorlage eines Sachverständigengutachtens der alternative Ansatz eines Grundstückskaufvertrags versagt wäre. Vielmehr sind beide Beweismittel heranzuziehen, wobei der bei einer Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis den sichersten Anhaltspunkt für den aktuellen Marktpreis widerspiegelt. Die Wertermittlung durch einen Gutachter stellt demgegenüber stets eine Schätzung dar, die zu Ergebnissen führen kann, die vom Verkehrswert weit entfernt liegen.

Ist der nach dem Stichtag durch Veräußerung an einen fremden Dritten erzielte Kaufpreis niedriger als der Gutachterwert, wird die steuerliche Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ebenfalls in Höhe des erzielten Kaufpreises festgestellt, soweit sich die maßgeblichen Verhältnisse gegenüber den Verhältnissen zum Stichtag nicht verändert haben.

 

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