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Steuertipps für Immobilienbesitzer: Einnahmen und Aufwendungen verschieben

Je nach individueller Progression des Hausbesitzers kann es sich lohnen, Mieten und Werbungskosten gezielt auf 2012 oder 2013 zu verlagern bzw. vorzuziehen. Maßgebend für die Steuer ist das Zu- und Abflussprinzip, also wann Rechnungen bezahlt werden und Mieten aufs Konto fließen. Dabei ist zu beachten, dass regelmäßig wiederkehrende Zahlungen ins wirtschaftliche Entstehungsjahr gehören, wenn sie zwischen dem 21.12.2012 und 10.1.2013 fließen.

Je nach individueller Progression des Hausbesitzers kann es sich lohnen, Mieten und Werbungskosten gezielt auf 2012 oder 2013 zu verlagern bzw. vorzuziehen. Maßgebend für die Steuer ist das Zu- und Abflussprinzip, also wann Rechnungen bezahlt werden und Mieten aufs Konto fließen. Dabei ist zu beachten, dass regelmäßig wiederkehrende Zahlungen ins wirtschaftliche Entstehungsjahr gehören, wenn sie zwischen dem 21.12.2012 und 10.1.2013 fließen.

Beispiel:

Die Januar-Miete wird am 28.12.2012 bezahlt. Sie gehört zu den Steuereinnahmen 2013. Erfolgt die Zahlung hingegen am 15.12.2012, wird sie noch 2012 versteuert. Ähnlich sieht es bei den Werbungskosten aus. So führt z.B. eine nach dem 20.12.2012 vorausgezahlte Leasingrate für den Januar 2013 zu keinem steuerwirksamen Aufwand in 2012 mehr, sondern erst nach dem Jahreswechsel.

Zu den regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben gehört auch die Umsatzsteuer für Dezember, die Vermieter bis zum 10. Januar entrichten. Wird dem Finanzamt eine Einzugsermächtigung erteilt, gilt die Umsatzsteuer unabhängig vom Zeitpunkt der Bezahlung als am 10. Januar abgebucht (OFD Rheinland, Erlass vom 29.6.2009, Az. S 2142 – 2009/0003 – St 142).

Zur Einkunftsverlagerung können Hausbesitzer anstehende Renovierungsarbeiten an vermieteten Gebäuden ins laufende Jahr vorziehen und auch bezahlen. Liegt bereits hoher Erhaltungsaufwand vor, darf der bei den Werbungskosten auf bis zu fünf Jahre verteilt werden und sorgt damit längerfristig für eine Senkung der Progression. Auch Vorauszahlungen für künftige Maßnahmen wirken ähnlich wie Werbungskosten. Dabei sollte Aufdarauf geachtet werden, dass es sich nicht um Herstellungskosten anstelle der erwünschten Erhaltungsaufwendungen handelt. Die Abgrenzung entscheidet darüber, welche Aufwendungen sofort und welche nur im Rahmen der Abschreibung geltend gemacht werden können. Baumaßnahmen, die ein Gebäude auf einen höheren Standard bringen, gehören zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Wesentlich für die Beurteilung des Gebäudestandards sind der Zustand von Heizungsanlage, Sanitärinstallation, Elektroninstallation und Fenster. Werden bei einer Erweiterung mindestens zwei dieser zentralen Ausstattungsmerkmale erneuert, handelt es sich um Herstellungsaufwand, der nur zusammen mit dem Gebäude langfristig abgeschrieben werden darf.

Um anschaffungsnahe Aufwendungen zu vermeiden, sollten Sie prüfen, ob die Grenze von 15% der Anschaffungskosten des Hauses/der Wohnung innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung überschritten werden könnte. Falls ja, werden Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsaufwendungen ins Jahr 2013 verschoben.

Ausgaben für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus müssen allerdings nach gesetzlicher Vorgabe insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig verteilt werden, für den sie geleistet werden. Das gilt z.B. für Erbbauzinsen. Bei der entsprechenden Einnahme im Voraus besteht hingegen ein Wahlrecht zwischen der Sofortversteuerung und der zeitlichen Verteilung auf jene Jahre, für welche sie geleistet wurde.

Begleichen die Eltern in diesem Jahr noch die Handwerkerrechnungen für vermietete Häuser und Wohnungen der Kinder, können Sohn oder Tochter die Kosten gleichwohl bei der Steuer absetzen. Das betrifft etwa Aufwendungen für Reparaturen oder größere Modernisierungen. Das Finanzamt geht bei diesem sog. abgekürzten Zahlungsweg davon aus, dass die Eltern das Geld für die Handwerkerrechnungen geschenkt haben. Weitere Steuertipps finden Sie hier.

 

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