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Steuertipps für Immobilienbesitzer: Zinsen jetzt besser absetzbar

Aufgrund aktueller BFH-Rechtsprechung können Vermieter ihren Finanzierungsaufwand jetzt in zwei Fällen besser beim Fiskus geltend machen.

Aufgrund aktueller BFH-Rechtsprechung können Vermieter ihren Finanzierungsaufwand jetzt in zwei Fällen besser beim Fiskus geltend machen.

1. Nachträgliche Schuldzinsen als Werbungskosten

Mit einem Urteil aus dem Herbst 2012 hat der BFH aus Sicht der Hausbesitzer erfreulicherweise entschieden, dass Schuldzinsen für ein Darlehen, das ursprünglich zur Finanzierung von Anschaffungskosten einer zur Vermietung bestimmten Immobilie aufgenommen wurde, grundsätzlich auch dann noch als nachträgliche Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, wenn das Gebäude veräußert wird, der Veräußerungserlös aber nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. Bislang wurden die geltend gemachten Schuldzinsen nicht bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt; jetzt hält der BFH an seiner bisherigen – restriktiveren – Rechtsprechung zur Abziehbarkeit nachträglicher Schuldzinsen nicht länger fest.

Die Finanzverwaltung hatte den Abzug von nachträglichen Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Mieteinkünften bislang strikt abgelehnt, auch wenn der Verkaufserlös nicht komplett zur Schuldentilgung ausgereicht hat. Insoweit ermöglicht der BFH jetzt einen zeitlich erweiterten Werbungskostenabzug.

2. Bauzeitzinsen während der Herstellung

Hierbei handelt es sich um Zinsen, die während der Herstellungsphase eines Gebäudes anfallen. Sie können sich nunmehr auch dann steuerlich auswirken, wenn sie während eines Zeitraums vor der Fertigstellung entstanden sind, in dem der Bauherr noch nicht die Absicht hatte, den Neubau anschließend zu vermieten. Will er hingegen sofort das Gebäude nach der Herstellung vermieten, kann er die Bauzeitzinsen im Zeitpunkt ihres Abflusses als Werbungskosten geltend machen. Hat er aber zu Beginn der Herstellung noch keine Vermietungsabsicht, weil er das Gebäude z.B. selbst bewohnen oder verkaufen will, scheidet der Werbungskostenabzug aus. Falls der Bauherr aber seine Entscheidung später noch ändert und sich während der Herstellungsphase zur Vermietung entschließt, kann er die bis dahin entstandenen Bauzeitzinsen als Herstellungskosten des Gebäudes ansetzen und damit das Abschreibungsvolumen für das Gebäude erhöhen.

Ein Bauherr, der das Gebäude von vornherein vermieten will, darf die Bauzeitzinsen auch als Herstellungskosten behandeln, wenn er gewerbliche oder selbstständige Einkünfte damit erzielt.

 

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