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Recht & Steuern

Verkaufspreis geht einem Gutachten vor

Seit der Erbschaftsteuerreform wird der Wert einer Immobilie seit 2009 nach geänderten Vorschriften ermittelt. Hier gibt es die drei alternativen Rechenmethoden Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren.

Seit der Erbschaftsteuerreform wird der Wert einer Immobilie seit 2009 nach geänderten Vorschriften ermittelt. Hier gibt es die drei alternativen Rechenmethoden Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren.

Dem Finanzamt darf aber jederzeit auch ein niedrigerer Preis für die vererbte oder verschenkte Immobilie durch ein Verkehrswertgutachten präsentiert werden. Dieser Gegenbeweis zu den Rechenschritten der Finanzverwaltung gelingt durch ein Gutachten, entweder vom Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken oder vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss. Steuerzahler haben darauf nach § 198 des Bewertungsgesetzes einen Rechtsanspruch. Alternativ lässt sich der realistische Verkehrswert einer Immobilie aus einem innerhalb eines Jahres vor der Bewertung erzielten Kaufpreis belegen, sofern das Geschäft nicht unter Verwandten abgewickelt wurde. Ein Nachweis über den Kaufpreis hat zwei entscheidende Vorteile:

  • Die Erben oder Beschenkten ersparen sich die Gebühren für einen Gutachter und die Mühen mit der Ermittlung der hierfür benötigten Informationen.
  • Ein Verkaufspreis sorgt oftmals für eine günstige steuerliche Bemessungsgrundlage. Denn in der Praxis erzielen zum Beispiel häufig Erbengemeinschaften geringere Marktwerte, wenn sie das erhaltene Grundstück unbedingt schnell versilbern wollen und in Bezug auf den Preis daher eher Abstriche machen.

Sofern der Verkaufspreis allerdings über dem Betrag eines Gutachtens liegt, kann sich das Finanzamt den höheren Wert heraussuchen. Denn nach dem Urteil des FG Berlin-Brandenburg vom 15.9.2010 (Az. 3 K 3232/07) liefert der bei einer Veräußerung erzielte Kaufpreis für ein Grundstück den sichersten Anhaltspunkt für den Verkehrswert. Daher kann ein Sachverständigengutachten zum Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts in einem solchen Fall nicht berücksichtigt werden. Ein nach den Regeln von Angebot und Nachfrage frei ausgehandelter Marktpreis bietet die beste Gewähr dafür, dass dies den wahren Wert abbildet. Ein Gutachter stellt demgegenüber stets eine mit zahlreichen Unwägbarkeiten verbundene Schätzung dar und kann selbst bei schlüssigen Berechnungen zu Ergebnissen führen, die vom Verkehrswert weit entfernt liegen, so die Richter. Selbst wenn im Einzelfall ein besonders hoher Verkaufspreis erzielt werden konnte, rechtfertigt dies keine Sonderbehandlung. Denn derartige Umstände sind typisch für den gewöhnlichen Geschäftsverkehr.

(TIPP) Liegen Erbschaft oder Schenkung bei der Veräußerung schon länger als zwölf Monate zurück, zählt der Veräußerungserlös ebenfalls noch. Bis dahin müssen lediglich Wert und Ausstattung der Immobilie, die erzielten Mieten sowie der Preis für den Grund und Boden in etwa gleich geblieben sein. Dann erfolgt der Ansatz des erzielten Kaufpreises ohne Prüfung, sodass kein weiteres Gutachten benötigt wird.

Der Nachweis des günstigeren Verkehrswerts muss vom Erben oder Beschenkten ausgehen. Daher trägt er auch die Gebühren für den eingeschalteten Experten. Das lohnt sich meist, sofern kein Verkauf vorliegt, aus dem der Verkehrswert abgeleitet werden kann. Liegt das Ergebnis vom Gutachter über dem errechneten Betrag des Finanzamts, fallen seine Erkenntnisse unter den Tisch. Somit gehen die neuen Hausbesitzer kein Risiko ein, außer dass Kosten anfallen.

 

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